建物の原状回復義務について

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企業法務について

企業法務について、みんなに相談したり、分かるときは教えてあげたりと、相互協力のフォーラムです！

著者: アメリカ狂いさん

最終更新日:2008年04月07日 14:24

いつもお世話になっております。
オフィスビルの退去時の原状回復義務に関してお伺いします。これは、原状回復工事に入ろうとしたときに判明したのですが、入居時にセキュリティのS社の工事が入り、そのセンサーを取り付けるのにサッシュに穴を開けていたのです。それが、オーナーの目に留まりオーナーはかんかんで、サッシュ全体を取り替えるように要求してきました。パテ状のもので穴を塞ぐ事も考えられるのですが、それでは駄目と主張しています。これには、応じざるを得ないのでしょうか？応じるとすれば、工事をしたS社にも責任があり、費用の一部を持ってもらうことはできるのでしょうか？まだ、S社との契約条項を精読していないのですが、安易にサッシュにドリルで穴を開けてしまうのは、常識から言っておかしいと思います。私は、相手の要求に応じ後はS社との費用の交渉か？と考えておりますが、アドバイスをお願い致します。

【賞与支払届】の準備はお済みですか？

Re: 建物の原状回復義務について

著者: akijin さん

最終更新日:2008年04月07日 17:50

> いつもお世話になっております。
> オフィスビルの退去時の原状回復義務に関してお伺いします。これは、原状回復工事に入ろうとしたときに判明したのですが、入居時にセキュリティのS社の工事が入り、そのセンサーを取り付けるのにサッシュに穴を開けていたのです。それが、オーナーの目に留まりオーナーはかんかんで、サッシュ全体を取り替えるように要求してきました。パテ状のもので穴を塞ぐ事も考えられるのですが、それでは駄目と主張しています。これには、応じざるを得ないのでしょうか？応じるとすれば、工事をしたS社にも責任があり、費用の一部を持ってもらうことはできるのでしょうか？まだ、S社との契約条項を精読していないのですが、安易にサッシュにドリルで穴を開けてしまうのは、常識から言っておかしいと思います。私は、相手の要求に応じ後はS社との費用の交渉か？と考えておりますが、アドバイスをお願い致します。

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建物の原状回復義務についてはご理解いただいていると思います。
　この借り主の義務を「原状回復義務」と呼んでいます。
　契約期間の満了に伴う借り主からの解約の申入れ等によって、建物賃貸借契約が終了したとき、建物賃貸借契約は将来に向かって消滅する（民法第620条）が、借り主は当該建物を賃貸借契約の開始時の状態に戻す義務を負う（民法第545条・第546条）とみなしています。

　裁判所は「原状回復」とは、①建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、②賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するものとして結論付けてきました。
　これは、賃貸借契約の対象となる建物が、そもそも時の経過により減価するものであり、貸主は、減価が進行する期間、借主に建物を賃貸して賃料収入を得るという関係にあるので、通常損耗分まで原状回復に含ませて後から賃借人に回復義務を負担させることは必ずしも公平といえない、という考え方に基づいています。
　建物の通常損耗分は、減価が進行する過程で賃料に含めて回収してきているはずなので、原状回復の対象となるのは、賃貸借の故意・過失等による劣化分ということです。

今回の件では、建物サッシュ箇所は、確かに劣化により稼働など充分に求められない場合はその責務は回避できると考えます。ただ、劣化ではなく、工事等による破損と見做しますのでその責任から逃れることはできないと思います。
しかし、借入時当該工事の確認を充分に求めていないなどその責務は借受側にあると考えます。
工事を為した側にも責任はありますが、工事開始時から期間を経ていますのでその責任度合いは低いと考えます

【賞与支払届】の準備はお済みですか？

Re: 建物の原状回復義務について

著者: 外資社員さん

最終更新日:2008年04月07日 18:40

原状回復義務については、すでに適切なご説明があるので
補足を。

工事を実施したＳ社は、家主側の指定業者でしょうか？
通常は、勝手な業者を使えず、家主指定の場合が多いはず。
もし家主が指定した業者ならば、責任の転嫁は可能と
思います。
指定ではないならば、直接の責任を負う必要はあります。
但し、Ｓ社に対しては賠償責任は問うことは出来ます。

【賞与支払届】の準備はお済みですか？

Re: 建物の原状回復義務について

著者: アメリカ狂いさん

最終更新日:2008年04月08日 10:17

akijin さん

丁寧なご解説ありがとうございました。よく分かりました。

【算定基礎届】の準備はお済みですか？

Re: 建物の原状回復義務について

著者: げんたさん

最終更新日:2008年04月07日 20:07

こんにちわ。

あくまでも私見です。
私見として読んで下さいませ。
長くなりそうですので、読まなくてもいいですが…。

> 安易にサッシュにドリルで穴を開けてしまうのは、常識から言っておかしいと思います

S社のセキュリティに限らず、LAN配線工事（光ケーブルに変えるとか）では、基本的に排気ダクト空調のダクトなどに配線するのを基本としていますが、それができない場合最終手段として穴を開ける事はごく一般的であり、普通です。

穴を開けていたという事は、そのオフィスは隙間とかないのでしょうか？構造的に穴を開けなければいけない作りではなく、穴をあける合理的理由がないという事でしょうか？

私もこれまでオフィスや工場など様々な賃貸物件において配線関係やその他工事などの手配の音頭を取ってきましたが、必ず業者と打ち合わせを行い、必要に応じてオーナーの許可をとって行ってきました。

例えば、何か工事を行うに当たって、
・何のための工事で（ネットワークとか電話配線とか）
・どういう工事になりそうで、壁等に穴を開ける必要があるのかいのか、
・穴の大きさは例えば直径２センチほどで、建物のどこに空ける事を予定しているのか。
・宜しいでしょうか？

最低でもこれくらいはオーナーに事前確認し、大丈夫という回答が頂けましたら書面で残しています。
もちろんオーナー側の指定業者があればそちらを通して工事を行います。

賃貸である以上、立ち退きの際に言った言わないで揉める事が多いですから、毎回入念な確認を行っています。それが当たり前だとも思っています。

"安易にサッシに穴を開けるのは"とおっしゃってますが、御社ではセキュリティ設備を入れる際、その工事方法などについて事前にきちんと打合せを行うと共に、その打合せた内容に間違いがないかどうか工事の際立会いは行っていないのでしょうか？

打合せた内容と工事方法が違うのならばその時に指摘して業者に責任を取らすべきであり、いまさら「常識的におかしい」というのもどうかと私は個人的には思いますよ。

一般的には、配線工事にあたり壁などに穴を開ける事もあるというのは「常識」であり、なるべくそうならないように色んな手段をこちらから提案したり確認したりしています。工事の手法は業者が詳しいのは当たり前ですので、こちらの要望（穴は禁止とか）を伝え、その線で工事の手法を業者に考えさせてきました。

特にセキュリティの設備ともなりますと、窓が開いたとか人が通ったとかを感知するために配線関係は必須であり、それを集中管理する配電盤への配線はどうしても必要になると思います。

御社とS社の当時の担当者がどんな会話をしたのか今となっては不明でしょうが（担当者が穴はダメと言ったのにも関わらず開けてしまったとか）、S社にいくらか損失補てんさせるのは個人的には難しいと思います。
仮にできたとしても、あくまでもそれは"責任転嫁"だと思います。

結局のところ、

・業者への工事内容の確認はしていたのか。
・オーナーへの確認はしていたのか。（目的・工事手法も含めて）
・当日の立会いは問題なかったのか。

その上での業者との話合いだと思います。

【健康診断】の準備はお済みですか？

Re: 建物の原状回復義務について

著者: アメリカ狂いさん

最終更新日:2008年04月08日 10:19

外資社員　さん

ありがとうございます。S社は当社の指定業者なので、どうにもなりません。あとは、費用の圧縮を探るのみです。

【住民税】の準備はお済みですか？

Re: 建物の原状回復義務について

著者: アメリカ狂いさん

最終更新日:2008年04月08日 10:14

げんた様

ありがとうございます。
ご指摘の点、仰るとおりで返す言葉もありません。
この会社には１月からの勤務で入社早々１０００支店を５００に減らすと言われその解約作業にてんてこ舞いの毎日です。正に忙しさゆえの抜け落ちだと思います。今後は、何とか工事費の圧縮ぐらいしかないと思います。当社の入居時の不手際をたてに支払稟議を通すしかないようです。参考になりました。

【健康診断】の準備はお済みですか？

Re: 私が同じ立場だったら…

著者: げんたさん

最終更新日:2008年04月08日 11:07

こんにちわ。
今日はお休みを頂いてるげんたです。
（休みなのに総務の森で仕事関係の情報見てる事は突っ込みなしで。）

> この会社には１月からの勤務で

という事は当時の状況なんて分かるはずもないですよね（汗）

私が同じ立場でしたら、↑で述べた正論は置いといて（ｵｲ）、穴の話は聞いてないって突っぱねるかもですけど（笑）

まぁ５００も支店を減らすとなれば、工事はもちろん廃棄物関係も相当なものだと思います。
費用の圧縮の一環で、リサイクルなどに事務機を売ってしますのも手ですね。大手の事務機販売（コクヨとか岡村製作所とか）でもそのようなサービスは行っていますし。

また、PCに冷蔵庫などと同様処分代が掛かるようになって久しいですが、これも結構バカにならない金額になるかと思います。

一つのサービスとして、次のような会社を使って費用を圧縮するのも手だと思いますよ。

http://www.highbridge-computer.jp/recycle/index.html

でわでわ＾＾
休みなのに雨でどこにも行けないかわいそうなげんたより。