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『 借地権の認定課税 』について

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    江崎会計の税務情報 『 一 刀 両 断 ! 』
  
  ~実戦で実践できる本当の税務対策をご紹介します~                 
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      2015年 7月 8日  Vol.264
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 こんにちは。
 今週は東京事務所2課の姜(キョウ)が担当させていただきます。


 節税等を目的として保有している土地を同族間で賃貸借している
ケースは多いのではないでしょうか。

 そこで、今回は土地を保有している方がよく気にされている
『 借地権の認定課税 』について、大まかにではございますが
書かせて頂きます。







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      借地権の意義、設定方法と使用貸借
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1.借地権の意義、設定方法

  一般的に借地借家法に定める「建物の所有を目的とする地上権又は
 賃借権」のことを言います(相続税法、所得税法、法人税法の規定に
 より若干範囲は異なります)。

  また、借地権は一般的に土地等の賃貸借契約を締結することにより
 その設定が行われます。
  
  なお、契約時の権利金の収受に関連して下記に記載しているような
 認定課税の問題が出てきます。



2.使用貸借

  上記の賃貸借契約とは異なり他人の所有物を無償で借りて、その後
 目的物を貸主に返還する契約使用貸借と言います。

  たとえば親の土地をタダ(又は固定資産税以下の支払)で子供が
 借りて家を建築し、居住する場合などが該当します。

  この場合ですと、そもそも借地借家法が適用されないことから認定
 課税の問題は発生しません。

  
 






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            認定課税の概要
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 借地権の設定に際し、通常権利金を収受する取引上の慣行があるにも
かかわらず権利金を収受しないとき、税務上ではこれらの行為があった
ものとみなして課税(認定課税)がなされます。

 ただし、この取扱いは同族関係にある個人及び法人間の取引に対して
のみ適用され、第三者間取引(利害の反する当事者間の取引)には適用
されません。

 注意すべきはあくまで同族関係間の取引となります。




■地主が個人の場合

 …地主に対して認定課税はありません。

  理由として、個人の場合必ずしも経済的利害だけで行為が行なわれ
 ないことから、所得税法では無償による資産の譲渡や役務の提供は別
 段の定めを除き収入金額があるとみなさない(未実現利益には課税し
 ない)とされています。



 1)同族会社に貸付けた場合

  …借地権相当額(受贈益)に対して法人税が課されます。

    借地権xxx/受贈益xxx   


 2)個人に貸付けた場合

  …借地権相当額の贈与があったものとして贈与税が課されます。



  ※借地権相当額とは…自用地価額に借地権割合を乗じた金額です。
   
   ちなみに借地権割合とは一般的に路線価図に記載された割合の
  ことを言いますが、借地権設定時の価額を算定する等の場合には
  客観的に見て合理的な割合を用いることも出来ます。


■地主が法人の場合

 …個人と違って地主に対しても認定課税があります。



 1)同族会社に貸付けた場合

  地主 :借地権相当額を寄付したものとして寄附金課税がされます。

  借地人:借地権相当額(受贈益)に対して法人税が課されます。

 
 2)個人(地主法人役員や使用人)に貸付けた場合

  地主:役員又は使用人に借地権相当額の給与を支給したものとして
     認定課税されます。
     
  借地人:給与所得があったものとして所得税が課税されます。
     






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          認定課税されないために
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 通常の権利金(借地権相当額)、通常の地代を収受していれば認定
課税を受けることはありませんが、権利金の収受が無い場合でも下記
に該当する時は認定課税はされません。



■相当の地代を授受している場合

 …権利金の収受に代えて通常よりも高い地代(相当の地代)の授受
  があるため認定課税はされません。

  金額的には土地の更地価額(時価)のおおむね年6%ですが、時価は
 増減してしまうことから、おおむね3年以下の期間ごとに改定を行う
 必要があります。

  なお、更地価額に代えてその土地の相続税評価額又はその評価額
 の過去3年間の平均額など、合理的に計算した金額によることも認め
 られます。
 


■無償返還の届出書の提出

 …当事者間が連名で税務署長に提出する書類です。
  この届出書を提出した上でその借地契約書に将来無償でその土地
  が返還されることが明らかにされているときは借地権の認定課税
  はされません。

  ただし、当事者間において借地権がないということを前提として
  いることから、特別な経済的利益等がある場合には適用がありま
  せん。

  また、個人間の土地貸借には無償返還の届出制度がないことから
  あくまで個人、法人間の賃貸借取引に関して行う届出となります。


  ※無償返還の届出書を提出したとしても相当の地代の授受がない
   場合には贈与税法人税法上の寄付金課税の問題が発生してし
   しまう可能性があるので、提出する際には慎重な判断が必要と
   なります。





 いかがでしたでしょうか。


 親族間での賃貸借となると、第三者間とは違い契約書が無いとか
権利金の授受が無い場合が多々あるかと思います。



 税務調査時に指摘をされた場合、あっと驚くような追徴課税が発生
することもあり得ますので、もしお心当たりがある方は一度税理士
相談をされてみてはいかがでしょうか。




 最後まで読んで頂き有難うございました。


 引き続き次号もよろしくお願い致します。


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