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江崎
会計の税務情報 『 一 刀 両 断 ! 』
~実戦で実践できる本当の税務対策をご紹介します~
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2015年 7月 8日 Vol.264
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こんにちは。
今週は東京事務所2課の姜(キョウ)が担当させていただきます。
節税等を目的として保有している土地を同族間で賃貸借している
ケースは多いのではないでしょうか。
そこで、今回は土地を保有している方がよく気にされている
『 借地権の認定課税 』について、大まかにではございますが
書かせて頂きます。
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借地権の意義、設定方法と
使用貸借
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1.借地権の意義、設定方法
一般的に
借地借家法に定める「建物の所有を目的とする
地上権又は
賃借権」のことを言います(
相続税法、
所得税法、
法人税法の規定に
より若干範囲は異なります)。
また、借地権は一般的に土地等の
賃貸借契約を締結することにより
その設定が行われます。
なお、
契約時の
権利金の収受に関連して下記に記載しているような
認定課税の問題が出てきます。
2.
使用貸借
上記の
賃貸借契約とは異なり他人の所有物を無償で借りて、その後
目的物を貸主に返還する
契約を
使用貸借と言います。
たとえば親の土地をタダ(又は
固定資産税以下の支払)で子供が
借りて家を建築し、居住する場合などが該当します。
この場合ですと、そもそも
借地借家法が適用されないことから認定
課税の問題は発生しません。
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認定課税の概要
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借地権の設定に際し、通常
権利金を収受する取引上の慣行があるにも
かかわらず
権利金を収受しないとき、税務上ではこれらの行為があった
ものとみなして課税(認定課税)がなされます。
ただし、この取扱いは同族関係にある個人及び
法人間の取引に対して
のみ適用され、第三者間取引(利害の反する当事者間の取引)には適用
されません。
注意すべきはあくまで同族関係間の取引となります。
■地主が個人の場合
…地主に対して認定課税はありません。
理由として、個人の場合必ずしも経済的利害だけで行為が行なわれ
ないことから、
所得税法では無償による
資産の譲渡や
役務の提供は別
段の定めを除き収入金額があるとみなさない(
未実現利益には課税し
ない)とされています。
1)
同族会社に貸付けた場合
…借地権相当額(受贈益)に対して
法人税が課されます。
借地権xxx/受贈益xxx
2)個人に貸付けた場合
…借地権相当額の贈与があったものとして
贈与税が課されます。
※借地権相当額とは…自用地価額に借地権割合を乗じた金額です。
ちなみに借地権割合とは一般的に路線価図に記載された割合の
ことを言いますが、借地権設定時の価額を
算定する等の場合には
客観的に見て合理的な割合を用いることも出来ます。
■地主が
法人の場合
…個人と違って地主に対しても認定課税があります。
1)
同族会社に貸付けた場合
地主 :借地権相当額を寄付したものとして寄附金課税がされます。
借地人:借地権相当額(受贈益)に対して
法人税が課されます。
2)個人(地主
法人の
役員や使用人)に貸付けた場合
地主:
役員又は使用人に借地権相当額の給与を支給したものとして
認定課税されます。
借地人:
給与所得があったものとして
所得税が課税されます。
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認定課税されないために
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通常の
権利金(借地権相当額)、通常の地代を収受していれば認定
課税を受けることはありませんが、
権利金の収受が無い場合でも下記
に該当する時は認定課税はされません。
■相当の地代を授受している場合
…
権利金の収受に代えて通常よりも高い地代(相当の地代)の授受
があるため認定課税はされません。
金額的には土地の更地価額(時価)のおおむね年6%ですが、時価は
増減してしまうことから、おおむね3年以下の期間ごとに改定を行う
必要があります。
なお、更地価額に代えてその土地の
相続税評価額又はその評価額
の過去3年間の平均額など、合理的に計算した金額によることも認め
られます。
■無償返還の届出書の提出
…当事者間が連名で税務署長に提出する書類です。
この届出書を提出した上でその借地
契約書に将来無償でその土地
が返還されることが明らかにされているときは借地権の認定課税
はされません。
ただし、当事者間において借地権がないということを前提として
いることから、特別な経済的利益等がある場合には適用がありま
せん。
また、個人間の土地貸借には無償返還の届出制度がないことから
あくまで個人、
法人間の賃貸借取引に関して行う届出となります。
※無償返還の届出書を提出したとしても相当の地代の授受がない
場合には
贈与税や
法人税法上の
寄付金課税の問題が発生してし
しまう可能性があるので、提出する際には慎重な判断が必要と
なります。
いかがでしたでしょうか。
親族間での賃貸借となると、第三者間とは違い
契約書が無いとか
権利金の授受が無い場合が多々あるかと思います。
税務調査時に指摘をされた場合、あっと驚くような追徴課税が発生
することもあり得ますので、もしお心当たりがある方は一度
税理士に
相談をされてみてはいかがでしょうか。
最後まで読んで頂き有難うございました。
引き続き次号もよろしくお願い致します。
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=明朗、低料金システムで中小企業、
個人事業主様を元気に!=
■
税理士法人 江崎総合
会計■
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2015年 7月 8日 Vol.264
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こんにちは。
今週は東京事務所2課の姜(キョウ)が担当させていただきます。
節税等を目的として保有している土地を同族間で賃貸借している
ケースは多いのではないでしょうか。
そこで、今回は土地を保有している方がよく気にされている
『 借地権の認定課税 』について、大まかにではございますが
書かせて頂きます。
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借地権の意義、設定方法と使用貸借
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1.借地権の意義、設定方法
一般的に借地借家法に定める「建物の所有を目的とする地上権又は
賃借権」のことを言います(相続税法、所得税法、法人税法の規定に
より若干範囲は異なります)。
また、借地権は一般的に土地等の賃貸借契約を締結することにより
その設定が行われます。
なお、契約時の権利金の収受に関連して下記に記載しているような
認定課税の問題が出てきます。
2.使用貸借
上記の賃貸借契約とは異なり他人の所有物を無償で借りて、その後
目的物を貸主に返還する契約を使用貸借と言います。
たとえば親の土地をタダ(又は固定資産税以下の支払)で子供が
借りて家を建築し、居住する場合などが該当します。
この場合ですと、そもそも借地借家法が適用されないことから認定
課税の問題は発生しません。
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認定課税の概要
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借地権の設定に際し、通常権利金を収受する取引上の慣行があるにも
かかわらず権利金を収受しないとき、税務上ではこれらの行為があった
ものとみなして課税(認定課税)がなされます。
ただし、この取扱いは同族関係にある個人及び法人間の取引に対して
のみ適用され、第三者間取引(利害の反する当事者間の取引)には適用
されません。
注意すべきはあくまで同族関係間の取引となります。
■地主が個人の場合
…地主に対して認定課税はありません。
理由として、個人の場合必ずしも経済的利害だけで行為が行なわれ
ないことから、所得税法では無償による資産の譲渡や役務の提供は別
段の定めを除き収入金額があるとみなさない(未実現利益には課税し
ない)とされています。
1)同族会社に貸付けた場合
…借地権相当額(受贈益)に対して法人税が課されます。
借地権xxx/受贈益xxx
2)個人に貸付けた場合
…借地権相当額の贈与があったものとして贈与税が課されます。
※借地権相当額とは…自用地価額に借地権割合を乗じた金額です。
ちなみに借地権割合とは一般的に路線価図に記載された割合の
ことを言いますが、借地権設定時の価額を算定する等の場合には
客観的に見て合理的な割合を用いることも出来ます。
■地主が法人の場合
…個人と違って地主に対しても認定課税があります。
1)同族会社に貸付けた場合
地主 :借地権相当額を寄付したものとして寄附金課税がされます。
借地人:借地権相当額(受贈益)に対して法人税が課されます。
2)個人(地主法人の役員や使用人)に貸付けた場合
地主:役員又は使用人に借地権相当額の給与を支給したものとして
認定課税されます。
借地人:給与所得があったものとして所得税が課税されます。
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認定課税されないために
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通常の権利金(借地権相当額)、通常の地代を収受していれば認定
課税を受けることはありませんが、権利金の収受が無い場合でも下記
に該当する時は認定課税はされません。
■相当の地代を授受している場合
…権利金の収受に代えて通常よりも高い地代(相当の地代)の授受
があるため認定課税はされません。
金額的には土地の更地価額(時価)のおおむね年6%ですが、時価は
増減してしまうことから、おおむね3年以下の期間ごとに改定を行う
必要があります。
なお、更地価額に代えてその土地の相続税評価額又はその評価額
の過去3年間の平均額など、合理的に計算した金額によることも認め
られます。
■無償返還の届出書の提出
…当事者間が連名で税務署長に提出する書類です。
この届出書を提出した上でその借地契約書に将来無償でその土地
が返還されることが明らかにされているときは借地権の認定課税
はされません。
ただし、当事者間において借地権がないということを前提として
いることから、特別な経済的利益等がある場合には適用がありま
せん。
また、個人間の土地貸借には無償返還の届出制度がないことから
あくまで個人、法人間の賃貸借取引に関して行う届出となります。
※無償返還の届出書を提出したとしても相当の地代の授受がない
場合には贈与税や法人税法上の寄付金課税の問題が発生してし
しまう可能性があるので、提出する際には慎重な判断が必要と
なります。
いかがでしたでしょうか。
親族間での賃貸借となると、第三者間とは違い契約書が無いとか
権利金の授受が無い場合が多々あるかと思います。
税務調査時に指摘をされた場合、あっと驚くような追徴課税が発生
することもあり得ますので、もしお心当たりがある方は一度税理士に
相談をされてみてはいかがでしょうか。
最後まで読んで頂き有難うございました。
引き続き次号もよろしくお願い致します。
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