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~得する税務・
会計情報~ 第364号
【
税理士法人-優和-】
https://www.yu-wa.jp
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債務付きの特殊関係者間の不等価交換
時価2千万円の土地と5千万円の土地の交換のように、特殊関係者間の不等価交換の場合
は、2千万円が
譲渡所得となり、差額の3千万円は、
贈与税の対象となるのは、
国税庁の
質疑応答事例の中にも解説がなされております。
参照→
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/01.htm
では交換
資産に
借入金が付随している場合はどうなるのでしょうか?
具体的に事例を挙げてみます。
(1) 兄所有持分アパート:建物10,000千円とその土地25,000千円計35,000千円
(2) 弟所有持分共有ビル:建物30,000千円とその土地90,000千円計120,000千円
※ 弟にはビルの建設
費用の借入として80,000千円の
債務がある。
固定資産の交換において、2種類以上の
固定資産を同時に交換した場合(例えば、土地
及び建物と土地及び建物)には、
所得税法58条の規定の適用については、土地は土地と、
建物は建物とそれぞれ交換したものとなります。
この場合において、これらの
資産全体としては等価であるが土地と土地、建物と建物と
の価額がそれぞれ異なっているときは、それぞれの価額の差額は同項に規定する差額に該
当することに留意するとされています(所基通58-4)。
上記のような兄弟間の不等価交換の場合の課税関係については、土地の差額及び建物の差
額について、低額譲受けによる経済的利益の享受として
贈与税の課税対象とされます。
つまり、建物については双方ともに譲渡収入金額10,000千円として、土地については
双方とも譲渡収入金額25,000千円として
譲渡所得課税の対象とされます。
そして、その差額の合計85,000千円については、弟から兄への贈与とされますが、兄
が弟の
債務80,000千円を引き受ける場合には、負担付贈与となりますので、経済的利益
85,000千円から
債務80,000千円を控除した5,000千円が
贈与税の対象と考えられます。
もう一つの考え方として、
弟の譲渡
資産120,000千円から
債務80,000千円を控除し、差額の40,000千円とアパート
の兄所有持分35,000千円(建物10,000千円とその土地25,000千円)との交換とすると
差額が20%以内となりますので、両者とも無税で等価交換が成立するのではないかとの考
え方も生じます。
但し、前記
通達の趣旨に従い、土地及び建物の時価を前提としますと、この考え方は成
立しないものと考えております。
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発行者
税理士法人優和 東京本部 渡辺俊之(
公認会計士・
税理士)
優和HP:
https://www.yu-wa.jp
〒108-0014東京都港区芝4-4-5 三田KMビル
TEL:03-3455-6666 FAX:03-3455-7777
E-mail :
watanabe-cpa@yu-wa.jp
URL :
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渡辺
公認会計士事務所 TEL:03-3455-6295
分室 東京都港区芝4-16-1カテリーナ三田W-2505
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債務付きの特殊関係者間の不等価交換
時価2千万円の土地と5千万円の土地の交換のように、特殊関係者間の不等価交換の場合
は、2千万円が譲渡所得となり、差額の3千万円は、贈与税の対象となるのは、国税庁の
質疑応答事例の中にも解説がなされております。
参照→
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/01.htm
では交換資産に借入金が付随している場合はどうなるのでしょうか?
具体的に事例を挙げてみます。
(1) 兄所有持分アパート:建物10,000千円とその土地25,000千円計35,000千円
(2) 弟所有持分共有ビル:建物30,000千円とその土地90,000千円計120,000千円
※ 弟にはビルの建設費用の借入として80,000千円の債務がある。
固定資産の交換において、2種類以上の固定資産を同時に交換した場合(例えば、土地
及び建物と土地及び建物)には、所得税法58条の規定の適用については、土地は土地と、
建物は建物とそれぞれ交換したものとなります。
この場合において、これらの資産全体としては等価であるが土地と土地、建物と建物と
の価額がそれぞれ異なっているときは、それぞれの価額の差額は同項に規定する差額に該
当することに留意するとされています(所基通58-4)。
上記のような兄弟間の不等価交換の場合の課税関係については、土地の差額及び建物の差
額について、低額譲受けによる経済的利益の享受として贈与税の課税対象とされます。
つまり、建物については双方ともに譲渡収入金額10,000千円として、土地については
双方とも譲渡収入金額25,000千円として譲渡所得課税の対象とされます。
そして、その差額の合計85,000千円については、弟から兄への贈与とされますが、兄
が弟の債務80,000千円を引き受ける場合には、負担付贈与となりますので、経済的利益
85,000千円から債務80,000千円を控除した5,000千円が贈与税の対象と考えられます。
もう一つの考え方として、
弟の譲渡資産120,000千円から債務80,000千円を控除し、差額の40,000千円とアパート
の兄所有持分35,000千円(建物10,000千円とその土地25,000千円)との交換とすると
差額が20%以内となりますので、両者とも無税で等価交換が成立するのではないかとの考
え方も生じます。
但し、前記通達の趣旨に従い、土地及び建物の時価を前提としますと、この考え方は成
立しないものと考えております。
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