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不動産M&A

━━━━ 2021/07/12(第923号)━━━

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 東京メトロポリタン税理士法人
  税理士 北岡修一
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『不動産M&A』


●不動産M&A、あるいは不動産MAという言葉を、聞
いたことは、あるでしょうか?

最近、多くなってきた感があります。

M&Aは、会社の買収、合併などを言いますが、それに
不動産がついている、というのはどういうことでしょう
か。


●会社が持っている不動産を売るのに、会社ごと売って
しまう、というのが不動産MAです。

もちろん、会社が不動産以外の事業を行っている場合は、
会社ごと売ってしまっては困ります。

不動産を保有して、賃貸経営だけを行っている場合など
に不動産MAが考えられます。


●では、不動産MAは、通常の不動産売却とは、どう違
うのでしょうか。

・不動産売却は、会社が不動産を売却します。
・不動産MAは、株主がその会社の株式を売却します。

売る人と、売るものが違ってきます。


●では、不動産MAをやるメリットは何でしょうか。

不動産を売却した場合には、そのお金は会社に入ってき
ます。
それにかかる税金は、法人税ということになります。
実効税率30%~35%くらいになります。

その他にも、建物を譲渡しているので消費税がかかって
きます。


●不動産MAで株式を売却した場合は、株主個人にお金
が入ってきます。

この場合かかる税金は、株主個人の譲渡所得として、所
得税・住民税が、約20%かかってきます。

株式の譲渡なので、消費税はかかりません。


●いずれの場合も、取得費を引いた利益に税金がかかっ
てきますので、取得費によっても税額が変わってきます。

ただ、株式の譲渡所得の方が分離課税で一律約20%なの
で、税率は低いですね。


●また、会社の不動産を売却した場合、会社は収益を上
げる資産がなくなったため、解散して個人にお金を戻し
たいとします。

解散した場合には、残余財産の分配ということで、株主
にお金を戻しますが、これは配当所得ということになり
ます。
法人で不動産売却で法人税がかかった後、個人に戻すと
きに、また、税金がかかってきます。


配当所得総合課税ですので、所得が多い人は累進税
率で、高い所得税住民税がかかってくる可能性があり
ます。

退職金を払って残余財産を下げるなどの方法もあります
が、払える金額には限度があります。


●会社の不動産を売却した後、会社は必要でないという
のであれば、不動産だけを売却するよりも、不動産MA
の方が良いかも知れません。

また、不動産を購入する方も、不動産を購入すれば、登
記料や不動産取得税がかかりますが、不動産MAによる
株式の購入であれば、それらは必要なくなります。


●このようなメリットがいろいろあるため、不動産MA
が多くなってきています。

そのために、1社で1つの不動産を保有するように、売
却しやすいようにしている事例もあります。

ただし、注意点はあくまでM&Aですので、会社に隠れ
債務やリスクがないかどうか、その確認が必要になっ
てきます。
それがデメリットとも言えますね。


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