不動産賃貸借契約について

こんにちは

書き込みから判らないのですが、仲介の不動産会社は居ないのでしょうか？
質問者：umetasoさんは、どういう立場なのかでアドバイスも異なるように思います。

貸主は当事者ですから、自分で契約書を作っても良いのですが、ならば借地借家法くらいは理解した上でやらなければ、後で大変なことになる危険があります。
仰る通り、管理契約と、賃貸契約は、一本化は無理があります。　家主以外の当事者がそれぞれ異なりますので、そもそも一緒に出来るはずがありません。
（借手が賃借人ならば、出来なくもありませんが．．それでも、契約の性格が異なるので一緒にはしないでしょう）

雛型では漏れることが多いので、
仲介の不動産業者や、行政書士など、専門家は、関連法規を踏まえた上で、事情や希望を聞いて、お金なりの仕事はしてくれます。
せめて、始めての場合だけでも、専門家を入れるのが良いと思いますが。

定期建物賃貸借契約書（案）

○○○○株式会社（以下、「甲」という。）と株式会社○○○（以下、「乙」という。）及び株式会社○○（以下、「丙」という。）は、次のとおり定期建物賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結する。
本契約において、不動産管理業務については、甲が不動産管理会社である丙に委託することを乙は承認するものとする。
　不動産管理業務とは、契約管理業務・清掃業務・設備管理業務という。(当該業務の条文については、甲を丙と読み替えるものとする。

本件建物の表示
①　所　在　地　　 　
②　名　　　称　　　
③　構造・規模　　　　　
④　延床面積　　　　　　　　
⑤　敷地面積　 　　

本物件の表示
①賃貸部分
②専用使用部分　　　　　　　　　　　　　　　

第１条（賃貸借の目的及び内容）
甲は、本物件を乙に賃貸し、乙は、　　　　　及びこれらに附帯する事業のために使用しもしくは
同用途の転貸借を目的として、これを賃借し、甲の事前の書面による承諾無くして他の目的に使用
してはならない。
(2)甲及び乙は、本契約が借地借家法第38条に定められた定期建物賃貸借として締結されることを
確認し、乙は、本契約の締結に際して、甲から別紙２の「契約内容説明書」の交付を受け、定期
建物賃貸借について説明を受けたことをここに確認した。
(3)　乙は、関係法令や官公庁の指示等を遵守し、近隣環境にも配慮しながら、善良なる管理者
の注意をもって本物件を使用、収益、維持及び管理（法令に定める点検及び適切な帳票による
記録を含む。）する義務を負う。

第２条（契約期間）
本契約に基づく本物件の賃貸借期間は、本物件の引渡日(平成　　年　　月　日)(以下｢引渡日｣と
いう。）から平成　　年　月　　日までの5年間とし、本契約は当該期間満了で終了し更新がない。
(2)前項の規定に拘らず、甲及び乙は、別途合意するところにより、本物件に関して、本契約
に基づく本物件の賃貸借期間満了の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができるも
のとする。
第３条（賃料）
本物件の賃料は、月額金　　　　　円（以下かかる金額を「当初賃料」という。また、以下「賃料」
というときは、当初については当初賃料をいい、改定がなされたときには改定後の月額賃料をいう。）とし、平成　　年　月　日より発生するものとする。なお、平成　　年　月　日の引渡予定日が、平成　　年　月　日の賃料発生予定日より遅れる場合、甲乙の合意により賃料発生日を見直すことができるものとする。但し、1か月に満たない賃料は当該月の日割計算するものとする。
(2)　乙は、本物件の賃料に第19条に定義する消費税を加算して、毎月末日（月末日が銀行休業日
のときには当該月末日直前の銀行営業日とする。）までに翌月分を甲の指定する銀行口座へ振り込
んで支払う。なお、送金手数料は乙が負担するものとする。
(3)借地借家法第32条の規定に拘わらず、本契約期間中において、甲は賃料の増額を請求しないも
のとし、乙は賃料の減額を請求しないものとする。

第３条の２（共益費）
本物件の共益費は、月額金　　　　円（以下かかる金額を「共益費」という。）とし、平成　　年
　　月　日より発生するものとする。なお、平成　　年　月　日の引渡予定日が、平成　　年　月
　日の共益費発生予定日より遅れる場合、甲乙の合意により共益費発生日を見直すことができるも
のとする。但し、1か月に満たない共益費は当該月の日割計算するものとする。
(2)乙は、本物件の共益費に第19条に定義する消費税を加算して、前条第2項の賃料と同様の方法
により甲に支払うものとする。
(3)乙は、第1項の共益費の減額を請求できないものとし、甲も増額請求できないものとする。

第４条（敷金）
本契約の敷金は金　　　　　　　　　円とする。
(2)この敷金の預託には利息を付さない。
(3)本契約が賃貸借期間の満了又は第10条第1項、第11条第1項、第2項及び第12条第1項の規定に
より、本契約が終了した場合には、甲は、第13条に定める明渡しの確認後、すみやかに、乙が負担
すべき金銭債務がある場合は、金銭債務を敷金から控除し、その残金を乙に対して返還する。

第５条（権利の移転及び転貸等）
省略
第７条（原状変更）
省略
第８条（火災保険）
省略
第９条（保管責任及び管理責任）
省略
第10条（中途解約）
省略
第11条（契約解除）
甲は、乙に次の各号の一つに該当する事実があるときには、相手方に対して催告したうえで、本
契約を解除することができる。
①乙が正当な理由なく賃料を2か月以上滞納したとき
②乙が甲に無断で本物件から退去し、あるいは本物件を使用しないとき
③乙が甲に無断で本契約に基づく権利を第三者に譲渡あるいは担保提供したとき
④その他、乙が本契約の規定に違反した場合で、甲が合理的期間を定めて乙に対し治癒を求めたに
もかかわらず、当該期間内に治癒されなかったとき
(2) 甲又は乙は、相手方に次の各号の一つに該当する事実があるときには、相手方に対して何らの
催告を要せず、直ちに本契約を解除することができる。
① 相手方が振出、引受、裏書若しくは保証した手形あるいは小切手が不渡りとなったとき
② 相手方が強制執行・保全処分・競売等の申立てを受け、若しくは公租公課の滞納処分を受けた
とき
③ 相手方が破産・民事再生・会社更生・特別清算等の申立てを受け、あるいはこれらの申立てを
行い、若しくは会社の清算・任意整理に入ったとき
(3) 第1項及び第2項により甲が本契約を解除した場合には、乙は、甲に対して、当該解除時点での
賃料を基礎として算定される当該解除時点から賃貸借開始日より残存期間に対応する全賃料相当額
を違約金として支払うものとする。
(4) 第2項により乙が本契約を解除した場合には、甲は、乙に対して、違約金として乙が被った
損害（逸失利益を除く）を賠償するものとする。
以下、省略
第12条（契約の終了等）
13条（契約終了時の義務）
第14条（費用負担）
第15条（立入点検）
第16条（報告義務）
第17条（守秘義務）
第18条（遅延損害金）
第19条（消費税）
第20条（規定外事項、準拠法・合意管轄及び優先条項）
第21条（特約条項）
第22条（乙の遵守事項）
本契約締結の証として、本文書を2通作成し、甲乙が各1通を保有する。

平成　　年　　月　　日
賃貸人　甲　　　　　　　

賃借人　乙


不動産管理会社　丙

（仲介人）

以下、省略

藤田行政書士総合事務所
行政書士　藤田　茂
http://www.fujita-kaishahoumu.com/
info@fujita-kaishahoumu.com

削除されました

藤田行政書士総合事務所さんが、とても良い雛型を出し下さったので、私の意見を補足します。

不動産賃貸で良く問題になるのは、現状復帰義務の範囲と、中途解約の場合の家賃処理、敷金精算、相手が家賃支払いをしない場合の対応などです。
これらは賃貸住宅固有の問題であり、ここに問題が集中するので不動産仲介が働く事が多いと思います。
ですから、雛型に項目しかない、１３条、１４条や２１条が、専門家の腕の見せ場なのだと思います。
１１条には途中解約の条件がありますが、敷金充当の記載はありませんので、相手に負債があっても敷金からの充当が出来るかは不明です。　理屈の上では賃貸料と、敷金精算は別ですから合意なく充当は出来ません。　このように、不動産賃貸では一般の契約とは異なる状況がありますので、固有の経験があれば、必要な特約や条件を記載することを考えると思います。
敷金問題でトラブルになれば、数百万円の出費はざらにあります。（法人間の賃貸では敷金が高額）


逆に言えば、問題が起こらなければ、この雛型で十分だと思います。　賃借人との信頼関係があり倒産の危険もなく、話し合いで解決できるならば、契約書すら不要かもしれません。　（個人的意見ですが、お互いの信頼関係が担保出来るならば、形式的に作る契約書などは、無駄と思っています。）
そのような前提条件は、書き込みからは不明でしたから、私の意見は問題が起こることが前提だと受け取ってもらえればと思います。

管理契約についても同じです。
一般的には不動産の敷金問題に比べれば、問題発生の確率は十分に小さいと思います。　ですから、管理会社と信頼関係があれば雛型で十分でしょう。
私は、甲乙を読み換えることで、同じ内容を賃貸契約と管理契約にあてはめることに運用の限界を感じますが、そもそもお互いが信頼関係で結ばれているならば、不都合があろうがお互いが好意的な解釈をするので、きっと大きな問題は起きないでしょう。


私は契約については、最悪の事態や、起こりうるリスクを考えて内容を考えます。
契約した時には良好だった関係が、経済状況の変化で険悪になる状況を随分と知っています。破産が見えた会社は、なりふり構わずな行動に走るのも当然と思っています。
ですから、法務の仕事は、平和な時に、非常時を想定し契約やリスク管理をするのが役割と思っています。

当然に、リスク管理の基準は、人それぞれと思います。
雛型で足りると考えられる人は、相手も自分も信頼できる関係があるのでしょう。　但し、もし危険を知らない故ならば、余計なことかもしれませんが、言っているだけです。　自分に当てはまらなければ、読み飛ばして貰えれば結構です。


最後に、当然の事ですが、藤田行政書士総合事務所さんの雛型が不十分だとは思いません。　雛型としては良いものと思います。また、無料相談ではなく、有料で頼めば、雛形ではない、実情に沿った適切な内容になると思います。
私は「雛型に限界がある」と回答を書いたので、その理由も明示した方が良いと思ったので、参考にさせて頂きました。　失礼と思われましたら、その点はご容赦ください。　
ご意見や反論がありましたらご遠慮なくどうぞ。