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抵当権について

著者 まつまつ さん

最終更新日:2014年11月27日 21:20

抵当権の設定がされた土地についてご教授ください。

抵当権の設定された他人の土地を借りた場合において、
抵当権が設定された後に土地の賃貸借契約をしているため
次のような事を検討する必要があると考えています。

土地は建物を建てるために借りるのではなく、建設現場として一時利用のため
数年間借りる契約です。

まず、借りていた土地を地主が勝手に別の者に売買してしまった場合、
土地の賃借権の登記をしていた場合は、新しい地主へ土地の賃借権を主張する
事が出来ると考えています。
土地の賃借権の登記をしていない場合は、建物を建てるための土地の借地権では
ないため、新しい所有者に土地の賃借権を主張できないので土地を明け渡さなければ
いけない。
土地の所有者が変わるので抵当権は余り関係しない。

次に、借りている土地の抵当権が銀行によって抵当権を実行されてしまった場合、
抵当権は土地を借りる前から設定されているので、土地の賃借権の登記
抵当権設定後にされていても、されていなくても競売により取得した新しい
所有者に対抗することは出来ず、土地の明け渡しを求められた場合は
応じなければならない。

という理解をしていますが間違ってはいませんでしょうか。

恐れ入りますが宜しくお願い致します。

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Re: 抵当権について

著者hitokoto2008さん

2014年11月28日 21:16

専門家の回答を期待していたのですが、レスがつきませんね。
興味があったので、民法の本をぺら~と見てみました。

>土地は建物を建てるために借りるのではなく、建設現場として一時利用のため
数年間借りる契約です。

建物は無いようなので、借家法の規定を受けず、不動産の賃貸借契約を考えればよいのかなと思います。

民法387条)
「抵当にはいっている不動産を賃貸借したときであっても、その賃貸借が登記され、賃貸借の登記より前に登記された抵当権をもつすべての者が同意し、なおかつその同意について登記をした場合であれば、同意をした抵当権者に対して、その賃貸借があるということを主張できる。
2.抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利をもっている者など、抵当権者の同意によって不利益を受ける者の承諾をもらわなければならない。」
となっています。

事案は、抵当権のある不動産に賃貸借契約を交わしたのですから、賃貸借の登記だけではだめで、抵当権者の同意を得、さらにその同意を登記しなければ、抵当権者・買い受け人に対して対抗できないとされています。
新しい地主へ土地の売却をした場合、所有権は移転しても賃借権は承継されないようです。
借家法であれば、賃借権は承継されると思います。
ただ、現実的な問題を考えると、ペーパー上による土地の転売の繰り返しをされた場合、賃貸借の話は表に出てこないことが考えられます。
最終的な所有者がその土地の利用に際して、問題提起を行うのかもしれません。
賃貸借に対する不動産の使用料の話が出てきていませんが、権利関係の話の中で、何もでないのも不自然です。

抵当権の実行も、賃借権について抵当権者の同意を得ていない状態では、賃借権の登記があったとしても意味をなさないのでは。

ド素人目に感じた感想です。


> 抵当権の設定がされた土地についてご教授ください。
>
> 抵当権の設定された他人の土地を借りた場合において、
> 抵当権が設定された後に土地の賃貸借契約をしているため
> 次のような事を検討する必要があると考えています。
>
> 土地は建物を建てるために借りるのではなく、建設現場として一時利用のため
> 数年間借りる契約です。
>
> まず、借りていた土地を地主が勝手に別の者に売買してしまった場合、
> 土地の賃借権の登記をしていた場合は、新しい地主へ土地の賃借権を主張する
> 事が出来ると考えています。
> 土地の賃借権の登記をしていない場合は、建物を建てるための土地の借地権では
> ないため、新しい所有者に土地の賃借権を主張できないので土地を明け渡さなければ
> いけない。
> 土地の所有者が変わるので抵当権は余り関係しない。
>
> 次に、借りている土地の抵当権が銀行によって抵当権を実行されてしまった場合、
> 抵当権は土地を借りる前から設定されているので、土地の賃借権の登記
> 抵当権設定後にされていても、されていなくても競売により取得した新しい
> 所有者に対抗することは出来ず、土地の明け渡しを求められた場合は
> 応じなければならない。
>
> という理解をしていますが間違ってはいませんでしょうか。
>
> 恐れ入りますが宜しくお願い致します。
>

Re: 抵当権について

著者まつまつさん

2014年12月01日 10:15

hitokoto2008 様

ご返信を頂きありがとうございました。
民法387条の方法は全く知識がなかったので、
とても参考になりました。

この方法も検討しながら、対応を考えてみたいと思います。
ありがとうございました。





> 専門家の回答を期待していたのですが、レスがつきませんね。
> 興味があったので、民法の本をぺら~と見てみました。
>
> >土地は建物を建てるために借りるのではなく、建設現場として一時利用のため
> 数年間借りる契約です。
>
> 建物は無いようなので、借家法の規定を受けず、不動産の賃貸借契約を考えればよいのかなと思います。
>
> (民法387条)
> 「抵当にはいっている不動産を賃貸借したときであっても、その賃貸借が登記され、賃貸借の登記より前に登記された抵当権をもつすべての者が同意し、なおかつその同意について登記をした場合であれば、同意をした抵当権者に対して、その賃貸借があるということを主張できる。
> 2.抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利をもっている者など、抵当権者の同意によって不利益を受ける者の承諾をもらわなければならない。」
> となっています。
>
> 事案は、抵当権のある不動産に賃貸借契約を交わしたのですから、賃貸借の登記だけではだめで、抵当権者の同意を得、さらにその同意を登記しなければ、抵当権者・買い受け人に対して対抗できないとされています。
> 新しい地主へ土地の売却をした場合、所有権は移転しても賃借権は承継されないようです。
> 借家法であれば、賃借権は承継されると思います。
> ただ、現実的な問題を考えると、ペーパー上による土地の転売の繰り返しをされた場合、賃貸借の話は表に出てこないことが考えられます。
> 最終的な所有者がその土地の利用に際して、問題提起を行うのかもしれません。
> 賃貸借に対する不動産の使用料の話が出てきていませんが、権利関係の話の中で、何もでないのも不自然です。
>
> 抵当権の実行も、賃借権について抵当権者の同意を得ていない状態では、賃借権の登記があったとしても意味をなさないのでは。
>
> ド素人目に感じた感想です。
>
>
> > 抵当権の設定がされた土地についてご教授ください。
> >
> > 抵当権の設定された他人の土地を借りた場合において、
> > 抵当権が設定された後に土地の賃貸借契約をしているため
> > 次のような事を検討する必要があると考えています。
> >
> > 土地は建物を建てるために借りるのではなく、建設現場として一時利用のため
> > 数年間借りる契約です。
> >
> > まず、借りていた土地を地主が勝手に別の者に売買してしまった場合、
> > 土地の賃借権の登記をしていた場合は、新しい地主へ土地の賃借権を主張する
> > 事が出来ると考えています。
> > 土地の賃借権の登記をしていない場合は、建物を建てるための土地の借地権では
> > ないため、新しい所有者に土地の賃借権を主張できないので土地を明け渡さなければ
> > いけない。
> > 土地の所有者が変わるので抵当権は余り関係しない。
> >
> > 次に、借りている土地の抵当権が銀行によって抵当権を実行されてしまった場合、
> > 抵当権は土地を借りる前から設定されているので、土地の賃借権の登記
> > 抵当権設定後にされていても、されていなくても競売により取得した新しい
> > 所有者に対抗することは出来ず、土地の明け渡しを求められた場合は
> > 応じなければならない。
> >
> > という理解をしていますが間違ってはいませんでしょうか。
> >
> > 恐れ入りますが宜しくお願い致します。
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