広告用看板用地の賃貸借契約について

貼り付けておきます。

http://smtrc.jp/toushi/landlord/sokochi-syakuchi/sokochi-syakuchi_03.html

＞底地・借地の法律Q&A
「借地契約の期間・更新・解約」

＞Q 借地契約の期間の途中に、借地人から解約を申し入れられましたが、応じる義務はあるのですか。逆に、地主の方から解約を申し入れることはできますか。
＞A
1.借地人による解約申入れ
 借地人は、借地契約において中途解約ができる特約を定めていない限り、期間の途中に借地契約を解約することはできません。
 借地契約の期間は、借地権者が借地を利用する権利を保護するという意味があるだけでなく、地主にとっても、期間中の地代を得られる権利を保証するという意味もありますので、借地人から一方的に契約を終了させることはできません。
 ただし、借地契約において、借地人が中途解約をできる特約を定めている場合には、その特約に基づき、借地人は解約申入れを行なって借地契約を終了させることができます。この場合、解約申入れから契約が終了するまでの期間が借地契約において定められていない場合には、解約を申し入れてから１年後に借地契約が終了することになります。

＞2.地主による解約申入れ
 地主は、借地契約において中途解約ができる特約を定めていたとしても、期間の途中に借地契約を解約することはできません。
 借地人が期間満了まで借地を使用する権利は法律上保護されており、これを借地人に不利に変更するような契約は無効となります。
 したがって、借地契約において、地主が中途解約できるという特約を定めていたとしても、そのような特約は無効であり、地主の解約申入れによって一方的に借地契約を終了させることはできません。

＞3.地主と借地人の合意による解約
 地主と借地人の双方が合意して借地契約を解約する場合には、借地契約の内容にかかわらず、借地契約を終了させることができます（合意解約）。
 したがって、地主が何らかの事情で借地契約を期間の途中で終了させたい場合には、借地人に対して「合意解約」に応じるよう要請することは可能です。ただし、あくまでも借地人が解約に応じた場合に合意解約が成立するのであって、借地人が解約に応じてくれない場合には、期間の途中で一方的に借地契約を解約することはできません。


｢甲の都合により…」が何を意味するかですが、不可抗力の性質でなければ…
借地人からは、特約事項を結んでいたときに限り、中途契約解除の申し入れができ、地主からは特約事項を結んでいても一方的に中途契約解除の申し入れができないようです。
したがって、「中途解約ができる｣旨の条文を追加しても意味がありません。
合意解約しかないでしょうね。
ただ、法的に中途解約できないことを地主さんが知った場合…契約期間を現行より短くする意図が働くかもしれませんね…途中解約よりも契約終了のほうがリスクが少ないから…
「法律上無効」を知りながら、言われるまま記載するか…敢えて、「記載しておいても意味がないですよ…」と言うか微妙なところだと思います。

＞「甲の都合による解約の場合、甲は賃料を返金する」という文を入れて欲しいとの要求がありました。

また、無効はともかく、「賃料を返金する」という表現も曖昧すぎますね。一般的にいえば、賃料○○か月分とか、契約満了日までの賃料全額とか…だと考えますが。



> お世話になります。
> 広告用看板用地の賃貸借契約書を作成してる中、貸主（甲）から「甲の都合による解約の場合、甲は賃料を返金する」という文を入れて欲しいとの要求がありました。
>
> つまり、甲がなんらかの理由で看板撤去・解約を申し出てきた場合、弊社はそれを拒否することはできないということですよね。
>
> 初歩的ですみませんが、看板設置に係る土地の賃貸借契約には、借地法は適用されないのでしょうか？
>
> よろしくお願いします。

hitokoto2008 様
ご返信ありがとうございます。

大変参考になりました。
建物所有目的契約のように、30年などの法的な借主を守る法律は存在しないのですね…。

文面の方は検討し、甲と相談していきたい思います。
ありがとうございました。



> 貼り付けておきます。
>
> http://smtrc.jp/toushi/landlord/sokochi-syakuchi/sokochi-syakuchi_03.html
>
> ＞底地・借地の法律Q&A
> 「借地契約の期間・更新・解約」
>
> ＞Q 借地契約の期間の途中に、借地人から解約を申し入れられましたが、応じる義務はあるのですか。逆に、地主の方から解約を申し入れることはできますか。
> ＞A
> 1.借地人による解約申入れ
>  借地人は、借地契約において中途解約ができる特約を定めていない限り、期間の途中に借地契約を解約することはできません。
>  借地契約の期間は、借地権者が借地を利用する権利を保護するという意味があるだけでなく、地主にとっても、期間中の地代を得られる権利を保証するという意味もありますので、借地人から一方的に契約を終了させることはできません。
>  ただし、借地契約において、借地人が中途解約をできる特約を定めている場合には、その特約に基づき、借地人は解約申入れを行なって借地契約を終了させることができます。この場合、解約申入れから契約が終了するまでの期間が借地契約において定められていない場合には、解約を申し入れてから１年後に借地契約が終了することになります。
>
> ＞2.地主による解約申入れ
>  地主は、借地契約において中途解約ができる特約を定めていたとしても、期間の途中に借地契約を解約することはできません。
>  借地人が期間満了まで借地を使用する権利は法律上保護されており、これを借地人に不利に変更するような契約は無効となります。
>  したがって、借地契約において、地主が中途解約できるという特約を定めていたとしても、そのような特約は無効であり、地主の解約申入れによって一方的に借地契約を終了させることはできません。
>
> ＞3.地主と借地人の合意による解約
>  地主と借地人の双方が合意して借地契約を解約する場合には、借地契約の内容にかかわらず、借地契約を終了させることができます（合意解約）。
>  したがって、地主が何らかの事情で借地契約を期間の途中で終了させたい場合には、借地人に対して「合意解約」に応じるよう要請することは可能です。ただし、あくまでも借地人が解約に応じた場合に合意解約が成立するのであって、借地人が解約に応じてくれない場合には、期間の途中で一方的に借地契約を解約することはできません。
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> ｢甲の都合により…」が何を意味するかですが、不可抗力の性質でなければ…
> 借地人からは、特約事項を結んでいたときに限り、中途契約解除の申し入れができ、地主からは特約事項を結んでいても一方的に中途契約解除の申し入れができないようです。
> したがって、「中途解約ができる｣旨の条文を追加しても意味がありません。
> 合意解約しかないでしょうね。
> ただ、法的に中途解約できないことを地主さんが知った場合…契約期間を現行より短くする意図が働くかもしれませんね…途中解約よりも契約終了のほうがリスクが少ないから…
> 「法律上無効」を知りながら、言われるまま記載するか…敢えて、「記載しておいても意味がないですよ…」と言うか微妙なところだと思います。
>
> ＞「甲の都合による解約の場合、甲は賃料を返金する」という文を入れて欲しいとの要求がありました。
>
> また、無効はともかく、「賃料を返金する」という表現も曖昧すぎますね。一般的にいえば、賃料○○か月分とか、契約満了日までの賃料全額とか…だと考えますが。
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>
> > お世話になります。
> > 広告用看板用地の賃貸借契約書を作成してる中、貸主（甲）から「甲の都合による解約の場合、甲は賃料を返金する」という文を入れて欲しいとの要求がありました。
> >
> > つまり、甲がなんらかの理由で看板撤去・解約を申し出てきた場合、弊社はそれを拒否することはできないということですよね。
> >
> > 初歩的ですみませんが、看板設置に係る土地の賃貸借契約には、借地法は適用されないのでしょうか？
> >
> > よろしくお願いします。