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部分貸し不動産の収支内訳書における減価償却費の計算と記載

著者 社員SF さん

最終更新日:2021年01月08日 06:09

プライベートの居住用マンション(一棟ではなく1部屋)を所有しています(ローンなし、賃貸ではない)。2LDKの内、一部面積25%を、私が代表を務める会社の事務所として使い、会社から家賃を私個人口座に払うような形を、昨年の途中から取る様になりました。

この場合、建物の減価償却の一部は家賃の経費に算入できると思います。

ここで疑問なのが、定額法で鉄骨の場合、事務所として会社に貸し出した25%は償却期間47年の償却率0.022となりますが、住居用途の75%は1.5倍の償却期間70年を適応できるため償却率0.015の償却率で償却するという様に教わりました。

しかし、確定申告の収支内訳書にある「減価償却費の計算」というところでは、貸し付け割合は指定できるものの、「本年分の普通償却費」の欄に示される計算式は

「本年分の普通償却費」=(ロ)償却率の基礎となる額×(ハ)償却率×(二)本年中の償却期間

となっており、異なる償却率が複合される点を考慮された計算式になっていません。同様のことが「本年分の償却費合計」も言えます。

しかし私のようなケースでは、本来は以下の計算式になると思われます。途中までは全面居住用ですが、途中から25%居住用以外(事務所)、75%居住用となるわけです。

「本年分の普通償却費」=

{償却率の基礎となる額×償却率0.015(居住用途分)×本年の貸し付ける前の月数/12}

{償却率の基礎となる額×貸付割合25%×償却率0.022(居住以外分)×本年の貸し付けた月数/12}

{償却率の基礎となる額×貸付割合75%×償却率0.015(居住用途分)×本年の貸し付けた月数/12}


(1)まず減価償却額の考え方や計算のやり方は、これであっていますでしょうか?

(2)この場合、どのように「減価償却費の計算」に記載するべきなのでしょうか。計算プロセスや表にある指定の式を無視して、結果の数字を入れればいいでしょうか?
 あるいは、1不動産を3行に渡り分割して記載すべきでしょうか?(1つの不動産を3項目に分けていいものなのか疑問に思いましたが、長年確定申告してきて、つかんだ感覚としては、最終納税額が正しく計算されていれば、記載方法は多少アレンジしてもよいと考えられそうに思うのですが、いかがですか)。

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Re: 部分貸し不動産の収支内訳書における減価償却費の計算と記載

著者tonさん

2021年01月08日 13:52

> プライベートの居住用マンション(一棟ではなく1部屋)を所有しています(ローンなし、賃貸ではない)。2LDKの内、一部面積25%を、私が代表を務める会社の事務所として使い、会社から家賃を私個人口座に払うような形を、昨年の途中から取る様になりました。
>
> この場合、建物の減価償却の一部は家賃の経費に算入できると思います。
>
> ここで疑問なのが、定額法で鉄骨の場合、事務所として会社に貸し出した25%は償却期間47年の償却率0.022となりますが、住居用途の75%は1.5倍の償却期間70年を適応できるため償却率0.015の償却率で償却するという様に教わりました。
>
> しかし、確定申告の収支内訳書にある「減価償却費の計算」というところでは、貸し付け割合は指定できるものの、「本年分の普通償却費」の欄に示される計算式は
>
> 「本年分の普通償却費」=(ロ)償却率の基礎となる額×(ハ)償却率×(二)本年中の償却期間
>
> となっており、異なる償却率が複合される点を考慮された計算式になっていません。同様のことが「本年分の償却費合計」も言えます。
>
> しかし私のようなケースでは、本来は以下の計算式になると思われます。途中までは全面居住用ですが、途中から25%居住用以外(事務所)、75%居住用となるわけです。
>
> 「本年分の普通償却費」=
>
> {償却率の基礎となる額×償却率0.015(居住用途分)×本年の貸し付ける前の月数/12}
> +
> {償却率の基礎となる額×貸付割合25%×償却率0.022(居住以外分)×本年の貸し付けた月数/12}
> +
> {償却率の基礎となる額×貸付割合75%×償却率0.015(居住用途分)×本年の貸し付けた月数/12}
>
>
> (1)まず減価償却額の考え方や計算のやり方は、これであっていますでしょうか?
>
> (2)この場合、どのように「減価償却費の計算」に記載するべきなのでしょうか。計算プロセスや表にある指定の式を無視して、結果の数字を入れればいいでしょうか?
>  あるいは、1不動産を3行に渡り分割して記載すべきでしょうか?(1つの不動産を3項目に分けていいものなのか疑問に思いましたが、長年確定申告してきて、つかんだ感覚としては、最終納税額が正しく計算されていれば、記載方法は多少アレンジしてもよいと考えられそうに思うのですが、いかがですか)。
>


こんにちは。
生活区分になる75%分は償却計算には関係ないはずですが…
あくまで貸し付けた分の25%分が償却計算の基礎になるはずです。
収支にある割合は事業貸付分のうち個人使用があるかどうかで考えた記憶があります。
収支はあくまで事業からみてどうなのかを計算しますので計算元額が事業のみであれば割合は100になるはずです。
確定的なことは税務署にご確認ください。
とりあえず。

Re: 部分貸し不動産の収支内訳書における減価償却費の計算と記載

著者社員SFさん

2021年01月10日 16:46

有用なアドバイスをいただきありがとうございます。

最初に25%の面積を供与した時点における当該不動産の未償却額の25%を償却計算の基礎として計算しておけば、3分割して考える必要なく、計算結果も同様になりますので、問題解決しそうです。

>事業貸付分のうち個人使用があるかどうかで考えた
個人が事業用に25%分の面積を、さらに個人に貸し付けまたは私と共用していることがなければ100%として考えるという理解ですね。

問題は登記上1つの不動産を2分割して100%として償却計算していくという税の記載や取り扱いが許容されるかということ、最終的に47年後に、25%分の部分だけが、先に償却完了してしまいますが、残りの住居部償却が償却期間が70年のためまだ終わらないという奇妙な計算になってしまうのをどう取り扱うのかという疑問は残ります。

いずれにしも税務署に相談するしかなさそうですが、助けていただきました。もし他の方から、解決策がある、私はこのように記入したなどの例があればいただければ幸いです。

Re: 部分貸し不動産の収支内訳書における減価償却費の計算と記載

著者tonさん

2021年01月10日 03:35

> 有用なアドバイスをいただきありがとうございます。
>
> 最初に25%の面積を貸与した時点における当該不動産の未償却額の25%を償却計算の基礎として計算しておけば、3分割して考える必要なく、計算結果も同様になりますので、問題解決しそうです。
>
> >事業貸付分のうち個人使用があるかどうかで考えた
> 個人が事業用に25%分の面積を、さらに個人に貸し付けまたは私と共用していることがなければ100%として考えるという理解ですね。
>
> 問題は登記上1つの不動産を2分割して100%として償却計算していくという税の記載や取り扱いが許容されるかということ、最終的に47年後に、25%分の部分だけが、先に償却完了してしまいますが、残りの住居部償却が償却期間が70年のためまだ終わらないという奇妙な計算になってしまうのをどう取り扱うのかという疑問は残ります。
>
> いずれにしも税務署に相談するしかなさそうですが、助けていただきました。もし他の方から、解決策がある、私はこのように記入したなどの例があればいただければ幸いです。


こんばんは。
とある税理士サイトに下記情報があります。

社長個人の持家を会社に賃貸して家賃を受け取った場合、社長はその家賃収入について給与所得と合わせて所得税確定申告をしなければなりません。確定申告にあたって、ご自宅の固定資産税、建物の減価償却費、火災保険料、借入がある場合には利息などについて、事務所使用部分に応じた金額を、不動産所得の計算上必要経費とすることができます

自宅を会社の事務所として使用する場合、電気、水道、ガス等も使用します。それらの料金についても会社の経費として処理することができます。
電気水道料等の実費を家賃とは別に支払うのであれば、自宅と会社の使用割合などの合理的基準をもって按分してください。

上記内容から見てあくまで事業所部分に応じた案分計算が元になるようですね。
なので個人部分は考えなくともいいとなります。
とりあえず。

Re: 部分貸し不動産の収支内訳書における減価償却費の計算と記載

著者社員SFさん

2021年01月15日 00:49

税理士さんに相談したところ、ほぼtonさんの解釈と同じで、事務所貸し出し分の面積を100%として考えて処理をする案をご提案いただきました。

また、減価償却の研鑽の欄は、典型的な処理にしか対応しない表になっているので、計算が間違っていない限り、この表や計算式にとらわれることなく、時には何行に渡っても問題ないし、ほかに説明を記載をしてもいいということでしたので、そのようにいたしました。

この度は、2度にわたりご回答ありがとうございます。解決いたしました。

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