マンション管理会社の対応について

一昨年　同様の要件が発生したマンション住居者です

改正するための手順は、管理規約を改正する場合の手順とほぼ同じです。管理規約の制定、改廃は「特別決議事項」（＝3/4以上の賛成）ですが、各種細則・規程は、管理規約に別段の定めがない限り、「普通決議」（＝過半数の賛成）となります。
ただし、各種細則・規程を作成する場合には、何かと個人への制約が伴ってくる場合が多いため、十分に配慮しての検討が必要になります。

lマンション管理費等については　区分所有権についてその所有割合で定めておることがほとんどです。
共有部分についても同様です。
もし、管理組合からの説明等に不備があれば、管理組合総会特別決議が必要となります。また、これまでの案内不足等あれば、まずは再説明要請決議を求めることっもできます。

> ①　年一回の総会のとき、管理会社から業務管理主任者が来て説明するのが当たり前と考えますがおかしいでしょうか？
> 管理者（理事長）説明すればいいと思いますが、管理組合法人ではなく管理組合なので
> 専門的なことはわからないということで管理会社に委託しております。

総会の説明は管理会社に人間がするところが多いですが、理事長、あるいは担当理事が説明する管理組合もあります。また、説明については管理業務主任者でなくても可能です。管理委託契約に関する重要事項説明は資格者が実施しなければなりません。

> ②　管理規約の改正は、重大事項の変更であり、所有者および議決権の各4分の3以上の
> 集会の決議が必要と考えますが、前年度の5月の総会では、管理費の徴収額が規約と違うという報告があり調査するということだけでした。
> その後、理事会だけが行なわれ、11月から見直した管理費が連絡され、徴収されて現在にいたっております。
> これは正常な状態なのでしょうか？
> 管理会社がもっと誠実に対応すべきだと考えますがおかしいでしょうか？

管理費等については時効の問題もあります。大変な問題なので、総会での説明、個々の所有者への丁寧な説明は不可欠です。

> ③これからどのように対応すべきか助言をお願い致します。

管理会社の対応は不誠実なので、マンション管理のコンサルタント会社、マンション管理士へ相談され、管理会社変更を検討された方がいいと思います。ただ、質問者が理事かどうかが分かりませんが、理事会が意思統一して取り組まないと進まないです。

他の方もおっしゃるように説明自体は管理業務主任者でなくても問題ありませんが、少なくとも委託契約の重要事項説明は有資格者でないとできないはずですね。

総会議事録にどう記載されているかでも判断が変わるかもしれませんので、やはり専門知識のある方にご相談された方がよろしいかと思います。

マンション管理会社が加盟しているマンション管理業協会という団体でマンション管理組合に関することなど無料相談できますよ。

http://www.kanrikyo.or.jp/