賃貸契約のトラブルについて

一般的に、地位承継だと、債権債務も引き継ぎます。
賃貸借契約も一緒ですね。
当該当事者の間で金銭トラブルがなければ、単純に支払先が変わるだけで、仮に誤って振り込んでしまったとしても、当事者間のやり取りでそれほど揉めることはないです。
（わかりました。「ご返却いたします」で終わる）
ただ、今回のように、所有権移転により不動産オーナーが変る場合には、どちらが受け取る権利があるのか？という問題が発生します。
必ずしも所有権の移転日と一致するとは限らないから。

支払う側としてはどちらでも構わないわけですが、二回払うわけにはいきません…
まず、貴社が既に支払っている敷金はどちらが預かっているのか？確認しておかないとなりませんね。
そして、１０月分の支払の判断に迷ったときは、法務局へ供託することです。問題のないそれ以降の分は新しいオーナーさんへ支払えばよいことになります。
地位承継といっても、「敷金は預かっていない」というケースもあります。
（それは、実際に、その不動産譲渡契約書を確認しないとわかりません）

不動産賃貸契約書に重要事項説明書があります。その重要事項説明書に敷金等の扱いが記載されていますが、「保全措置を講じているかどうか」の□欄にはレのチェックは入っていないことが多いです。
つまり、オーナーサイドが経済的に支払えない状態にあれば、回収不能になることを意味します。
過去、新オーナーから地位承継の通知がきたうち、３回ほど、敷金は預かっていないと言われたことがあります。数十回のうちの３回だから少ないか…
まあ～相手がヤクザだったり、回収が面倒なものは、「敷金は戻らない」として損金処理しました。
敷金も返せないところへ、新たに家賃を振り込むのは無駄ということになりますよね。






> お世話になります。こちらのカテゴリで合っていないかもしれませんが、質問させていただきます。
>
> 弊社が借主として賃貸借契約を行っている部屋があります。
>
> 先日、貸主（Ａ社）より、賃貸契約解除通知　なるものが届きました。
> それによると、１１月３０日付で地位継承により解除するので、１２月分からの家賃（１１月末払い）は持ち主（Ｂさん）に家賃を支払ってください、との内容です。
>
> Ａ社が貸主ではありますが、持ち主は別にいるようです。（Ａ社とＢさんとで、Ａ社が貸主になる契約を結んでいたとか）
>
> 数日後、Ｃ社から連絡がありました。
> Ｃ社は、Ｂさんからこのたび依頼を受けた会社で、１１月分の家賃（１０月末払い）からＢさんに直接支払ってください。とのことでした。
> Ｃ社曰く、
> ・Ａ社からＢさんに賃貸契約解除通知が届き、その日付は１０月末日になっています。（書面確認しました）
> ・最新の登記簿で所有者はＢさんになっています。（登記簿確認しました）
> ・Ａ社がＢさんに支払うべき回収した家賃（私たちが払った家賃分）を滞納しているため、Ｂさんが困っており、Ｃ社が今後管理会社としてお手伝いすることになった。（ＢさんとＣ社の押印書面確認しました）
> ということだそうです。
>
> 質問　
> ①１１月分の家賃（１０月末払い）はどちらに支払うべきでしょうか、というか、どのような書面を交わしていれば、もう一方から支払っていない、と言われないでしょうか？２重請求を避けたい。
> 　
> ②現在Ａ社と結んでいる賃貸契約書をＣ社と引き継ぐことになると思いますが、どのような点を抑えておけばよろしいでしょうか？敷金があります。
>
> 長々と申し訳ありませんが、ご教示いただけますと幸いです。

少し確認させてください。
元々Bさんが所有権者で、BさんとA社の間で一括借り上げなどの形の賃貸借契約がなされていて、A社から御社が賃借されていたのだが、A社がBさんに対して賃借料を滞納したためBさんはA社との賃貸借契約を解除し、新たにC社を管理会社に指名した結果、C社から「今後は所有者であるBさん名義の口座に直接支払ってください」という通知が来た、ということではありませんか？
貸主（Ａ社）より、賃貸契約解除通知　なるものが届きました、の部分に違和感がありますので・・・

私の解釈のとおりであれば、円満な賃貸人の継承ではありませんが、A社に対して賃料の振込先を確認された方が良いでしょうね。恐らく自分に振り込めとは言わないように思います。

敷金の件については、C社に「敷金の返還義務もBさんが引き継がれていますよね？」と確認され、

念のため、A社と御社との賃貸借契約書上の貸主部分をBさんに読み替えることに加え、敷金返還請求義務もBさんが継承する旨の通知を貰っておかれると良いかと考えます。

然るべく、新賃貸借契約書の締結もが最善とは考えますが。

貴重な実体験に基づくアドバイスありがとうございます。
そうですね、通常の地位承継であればよいのですが、、
新しい管理会社Ｃ社に確認したところ、新たに契約することになりますが、オーナーＢさんは敷金も仲介手数料も保障してくれるといっているとのことでしたが、敷金がどちらが預かっているかは不明です。Ａ社に悪意がある感じがしますがはっきりしません。

お恥ずかしながら、供託という手続きがあることは初めて知りましたので、そちらも検討してみます。

ありがとうございました。

> 一般的に、地位承継だと、債権債務も引き継ぎます。
> 賃貸借契約も一緒ですね。
> 当該当事者の間で金銭トラブルがなければ、単純に支払先が変わるだけで、仮に誤って振り込んでしまったとしても、当事者間のやり取りでそれほど揉めることはないです。
> （わかりました。「ご返却いたします」で終わる）
> ただ、今回のように、所有権移転により不動産オーナーが変る場合には、どちらが受け取る権利があるのか？という問題が発生します。
> 必ずしも所有権の移転日と一致するとは限らないから。
>
> 支払う側としてはどちらでも構わないわけですが、二回払うわけにはいきません…
> まず、貴社が既に支払っている敷金はどちらが預かっているのか？確認しておかないとなりませんね。
> そして、１０月分の支払の判断に迷ったときは、法務局へ供託することです。問題のないそれ以降の分は新しいオーナーさんへ支払えばよいことになります。
> 地位承継といっても、「敷金は預かっていない」というケースもあります。
> （それは、実際に、その不動産譲渡契約書を確認しないとわかりません）
>
> 不動産賃貸契約書に重要事項説明書があります。その重要事項説明書に敷金等の扱いが記載されていますが、「保全措置を講じているかどうか」の□欄にはレのチェックは入っていないことが多いです。
> つまり、オーナーサイドが経済的に支払えない状態にあれば、回収不能になることを意味します。
> 過去、新オーナーから地位承継の通知がきたうち、３回ほど、敷金は預かっていないと言われたことがあります。数十回のうちの３回だから少ないか…
> まあ～相手がヤクザだったり、回収が面倒なものは、「敷金は戻らない」として損金処理しました。
> 敷金も返せないところへ、新たに家賃を振り込むのは無駄ということになりますよね。
>
>
>
>
>
>
> > お世話になります。こちらのカテゴリで合っていないかもしれませんが、質問させていただきます。
> >
> > 弊社が借主として賃貸借契約を行っている部屋があります。
> >
> > 先日、貸主（Ａ社）より、賃貸契約解除通知　なるものが届きました。
> > それによると、１１月３０日付で地位継承により解除するので、１２月分からの家賃（１１月末払い）は持ち主（Ｂさん）に家賃を支払ってください、との内容です。
> >
> > Ａ社が貸主ではありますが、持ち主は別にいるようです。（Ａ社とＢさんとで、Ａ社が貸主になる契約を結んでいたとか）
> >
> > 数日後、Ｃ社から連絡がありました。
> > Ｃ社は、Ｂさんからこのたび依頼を受けた会社で、１１月分の家賃（１０月末払い）からＢさんに直接支払ってください。とのことでした。
> > Ｃ社曰く、
> > ・Ａ社からＢさんに賃貸契約解除通知が届き、その日付は１０月末日になっています。（書面確認しました）
> > ・最新の登記簿で所有者はＢさんになっています。（登記簿確認しました）
> > ・Ａ社がＢさんに支払うべき回収した家賃（私たちが払った家賃分）を滞納しているため、Ｂさんが困っており、Ｃ社が今後管理会社としてお手伝いすることになった。（ＢさんとＣ社の押印書面確認しました）
> > ということだそうです。
> >
> > 質問　
> > ①１１月分の家賃（１０月末払い）はどちらに支払うべきでしょうか、というか、どのような書面を交わしていれば、もう一方から支払っていない、と言われないでしょうか？２重請求を避けたい。
> > 　
> > ②現在Ａ社と結んでいる賃貸契約書をＣ社と引き継ぐことになると思いますが、どのような点を抑えておけばよろしいでしょうか？敷金があります。
> >
> > 長々と申し訳ありませんが、ご教示いただけますと幸いです。

返信ありがとうございます。

確認内容ですが、以下となります。

元々Bさんが所有権者で、BさんとA社の間で一括借り上げなどの形の賃貸借契約がなされていて、A社から御社が賃借されていたのだが、A社がBさんに対して賃借料を滞納しており、かつ、Ａ社から、Ｂさんと借主へ賃貸契約解除通知が届いた。
Ｂさんは、その通知を受けてＣ社を今後の管理会社として依頼した。
また、Ａ社が送った賃貸契約解除通知の解除日付は、Ｂさんへは１０月末日、借主へは１１月末日となっており、矛盾している。
どちらも、１１月分家賃はこちらへ払ってほしいと言っている。

という感じです。

泉つかさ法律事務所様の解釈通り、円満な賃貸借の継承ではありません。

Ｃ社は１１月１日付で、新たな賃貸借契約書を交わすと言ってくれており、Ｂさんも敷金は保障してくれるそうです。
Ａ社は、悪徳な感じがするので、Ｃ社のほうへ家賃を払おうと考えていますが、
しっかりとＣ社（Ｂさん）と１１月１日から新契約を交わせば、１１月分家賃をＡ社にはらわなくても、Ａ社の請求が来た際、対応できますでしょうか？


> 少し確認させてください。
> 元々Bさんが所有権者で、BさんとA社の間で一括借り上げなどの形の賃貸借契約がなされていて、A社から御社が賃借されていたのだが、A社がBさんに対して賃借料を滞納したためBさんはA社との賃貸借契約を解除し、新たにC社を管理会社に指名した結果、C社から「今後は所有者であるBさん名義の口座に直接支払ってください」という通知が来た、ということではありませんか？
> 貸主（Ａ社）より、賃貸契約解除通知　なるものが届きました、の部分に違和感がありますので・・・
>
> 私の解釈のとおりであれば、円満な賃貸人の継承ではありませんが、A社に対して賃料の振込先を確認された方が良いでしょうね。恐らく自分に振り込めとは言わないように思います。
>
> 敷金の件については、C社に「敷金の返還義務もBさんが引き継がれていますよね？」と確認され、
>
> 念のため、A社と御社との賃貸借契約書上の貸主部分をBさんに読み替えることに加え、敷金返還請求義務もBさんが継承する旨の通知を貰っておかれると良いかと考えます。
>
> 然るべく、新賃貸借契約書の締結もが最善とは考えますが。