エアコン（残置物）の管理と天井のひび割れ

> 弊社はビルの一室を借りています。
> ここに、契約書で「残置物」とされている天井吊り下げ式の巨大な古いエアコンがあります。
> 空気がでてくるところが黒ずんでいて、業者にクリーニングを頼みたいなと思っています。
>
> メーカーのサポートに電話し、見積に来てもらったところ、
> 「エアコンをボルトで止めている天井にヒビが入っている。クリーニングは分解などするので、負荷がかかる。なにかの加減で、その時には大丈夫でも後日エアコンが落下するかもしれないですが、責任は取れません、それでもいいですか」と言われてしまいました。
>
> 実はこの天井のヒビはわたしも気になっていて、しかしわたしが入社したとき（今年の4月）から大きくなっている感じはないので、放っておいていたのですが、「確かにこれは危険だ」とにわかに気になってきました。
> （真下の席に座っている社員もいます）
>
> ビルの管理会社に電話したところ
> ・残置物のエアコンはクリーニングするにしても撤去するにしても借主負担
> ・天井が落ちてきた場合、「なぜヒビが入っているのにエアコンを付けたまま放置していたのか」と家主に逆に責任を問われてしまうかもしれない
>
> とのことでした。
>
> 質問は
> ①クリーニングはともかく、撤去しないとならない場合の費用は少しでも負担してもらえないだろうか
> ②天井の修繕は負担してもらえないだろうか
> （「残置物がついているせいで入ったヒビですからねえ・・・」と言われています）
> もしあれば、交渉のポイントなどを教えていただきたいです。
>
> ①について、ネットで調べると賃貸住宅などでは、交渉次第で大家さんが撤去＆買い替えをしてくれる例もあるみたいですが、今日話した感じだと難しそうです。
> ②について、契約書に「本件建物の専用部分の修繕に要する費用は、すべて乙（弊社）負担とします」と書かれています。しかし天井が落下しそうなのを貸主ではなく借主負担というのがなかなかに納得できず・・・考えが甘いでしょうか。
>
> アドバイスいただけると助かります。
> よろしくお願いします。
>


こんばんは。
ネット情報ですが貸主との折衝の参考になれば…

https://www.chintai-jimusho.com/blog/%E4%BA%8B%E5%8B%99%E6%89%80%E7%A7%BB%E8%BB%A2/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BA%8B%E5%8B%99%E6%89%80%E3%81%AE%E6%AE%8B%E7%BD%AE%E7%89%A9%E3%81%AF%E8%AA%B0%E3%81%AE%E3%82%82%E3%81%AE%EF%BC%9F/


後はご判断ください。
とりあえず。

こんにちは。

賃貸契約書を確認しないと判断できない部分ですので、その確認をされてください。

ビルのエアコンですと、室外機の関係からビルの設備であることも少なくないのですが、前の店子が設置したものであれば残置物として貴社に譲渡された契約になっている可能性があります。

前の店子から譲渡されたものであったとしても「ボルトで止めている天井にヒビ」とありますが、通常は店子が設置するのであれば裏に補強がされていると思いますけど、ヒビが生じている状態はビル側の責任がまったくないとは言い切れないと思います。
逆に天井が落下して人に傷害が生じればビルの責任がまったくないとは言えないと思います。
まあ現状復旧の義務がどちらにあるのかは判断しきれないですけど、貴社だけに責任があるような経過には個人的には思えないです。
契約書を確認して交渉に当たることがよいと思いますが、難航するようであれば、相談は弁護士さんに相談になるかと思います。

ton さん
返信ありがとうございます。
リンクのページを読みました。
原則、”残置物は「貸主の所有物ではない」は間違い”なんですね、
管理会社の方に「所有権はそちらに移ってますから」と言われまして、
契約した時に「特約」ということになったのかなと・・・？
社長（留守がちなんです）と管理会社に改めて聞いてみます。

ぴぃちん さん
返信ありがとうございます。

> ビルのエアコンですと、室外機の関係からビルの設備であることも少なくないのですが、前の店子が設置したものであれば残置物として貴社に譲渡された契約になっている可能性があります。

重要事項説明書に「冷暖房設備無し　1基残置物」となっています。
その他、このエアコンの所有権についてはハッキリ書いていなかったです・・・

> 前の店子から譲渡されたものであったとしても「ボルトで止めている天井にヒビ」とありますが、通常は店子が設置するのであれば裏に補強がされていると思いますけど、ヒビが生じている状態はビル側の責任がまったくないとは言い切れないと思います。
> 逆に天井が落下して人に傷害が生じればビルの責任がまったくないとは言えないと思います。

そうですよね！
電話で管理会社と話したときは「エアコンのせいで天井がおちたらそちらの責任になるかも」と言われたのですが、その後実際に見に来てくれまして、
天井のヒビを目にして予想以上だったらしく「こ、これは・・・」と驚きつつ、ちょっと考えを変えたような雰囲気でした。

> まあ現状復旧の義務がどちらにあるのかは判断しきれないですけど、貴社だけに責任があるような経過には個人的には思えないです。
> 契約書を確認して交渉に当たることがよいと思いますが、難航するようであれば、相談は弁護士さんに相談になるかと思います。

管理会社の方は、「大家さんがざっくりした方で、「（修繕費について）何も出さないよ」と言うかもしれませんが・・・」とのことでしたが、
とりあえず今週中に、管理会社なじみの内装か何かの業者に見に来てもらうことになりました。

そのあとの交渉次第ですね、
弁護士さんに登場して頂かなくても済むように、
上手くやってみたいとは思っています。

総務の仕事って幅広いですね・・・。