オフィスの原状回復のルールとは？トラブルにならないよう注意すべきポイントを解説

「原状回復」という言葉は、個人の賃貸住宅などにも使われるので聞いたことがある方も多いでしょう。どこまで原状回復義務があるのかという点は、個人の賃貸でもトラブルになりやすい部分です。これはオフィス賃貸の場合も同じで、原状回復義務についてしっかり把握しておかないと、オーナー（貸主）とトラブルになることがあるでしょう。本記事では、オフィスの賃貸借契約が終了するときに気を付けなければいけない、原状回復義務について解説します。

オフィスの原状回復とは？

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原状回復とは、オフィスの賃貸借契約を終了して退去するときに、借りる前のきれいな状態に戻すことを指します。原状回復をしないと貸主が次の人や企業へ貸す際、汚れや破損がそのまま残っていると、物件の価値が下がってしまいます。そのため、貸主は借主にある程度の原状回復義務を課すことができるのです。

しかし、借主からしてみれば完全に元に戻すには多額の費用がかかります。どこまでが借主の義務になるのかは気になるところでしょう。

負担しなければならない原状回復の範囲

原状回復の範囲は契約書の内容で異なりますが、よくある義務の範囲は以下の通りです。

• デスク、椅子など家具・備品の撤去
• 照明や電話、ネット回線の撤去・回復
• 間仕切り、パーテーションの撤去
• 天井ボードや壁紙の張り替え
• 壁や天井、床のクリーニング

経年劣化への対応は契約内容によって異なる

原状回復の中で問題なのは、経年劣化です。建物は使っていなくても自然と損耗し、劣化していきます。このような損耗まで借主が負担しなければいけないのでしょうか。経年劣化についての原状回復義務は民法621条により「借主は負担しなくて良い」と規定されています。

ただし、この条項は「任意規定」とされているため注意しましょう。任意規定とは、法律と異なる契約があれば契約のほうが優先されるような規定のことです。一方で、契約で定めたとしても法律のほうが優先されるような規定は「強行規定」といいます。民法621条は任意規定とされているため、「経年劣化も借主負担」と契約で定められている場合は、契約のほうが優先です。経年劣化も借主負担なのかどうか、契約書を事前に確認しておきましょう。
【参考】民法／e-Gov法令

オフィスの原状回復の期間と流れ

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工事期間は着工から終了までは、おおよそ2週間から1ヶ月程度です。早めに準備を進めましょう。基本的な流れは、以下の通りです。

1. 賃貸借契約書を確認し、原状回復の範囲や期限を把握する
2. 工事業者に見積もりを依頼し、複数の業者を比較検討して選定する
3. 工事のスケジュールを立て、オフィスの移転や改装の計画と調整を行う
4. 工事中は業者とこまめに連絡を取り合い、工事の進捗状況を確認する
5. 工事完了後、オーナー（貸主）立会いのもと問題がなければ明け渡し完了

オフィスの原状回復に必要な工事費用は、オフィスの面積などの要素によって変動します。一例としまして、原状回復工事にかかるは費用の目安は、個人オーナーの小規模ビルの場合、1坪あたり2万円程度が相場。10～50坪のオフィスの場合は1坪あたり3～5万円で、50坪を超える大規模なビルでは、1坪あたり10～20万円かかることもあります。

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オフィスの原状回復を行う際に注意するポイント

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ここからは、オフィスの原状回復を行う際に注意するポイントについて見ていきましょう。

原状回復の範囲は契約内容に従う

オフィスの原状回復を行う際には、まず契約書をしっかり読み、原状回復の範囲を確認することが大事です。契約書には「原状回復の箇所」「借主が負担する修繕や交換の範囲」などが記載されています。まずは内容をよく理解したうえで、後々トラブルにならないように原状回復を進めましょう。

また、契約書に書いてない部分についてはオーナー（貸主）と借主でよく話し合い、お互いの合意を得ることが必要です。あいまいな部分や不明な部分は遠慮なくコミュニケーションを取り、認識のすり合わせを行うことがトラブルの回避につながります。

見積もりが適正か相場を確認

オフィスの原状回復を頼む際には、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。その見積もりが妥当なのかどうか、相場と比べてみましょう。

ただし、激安の価格だけに飛びつくの避けましょう。価格が安いということは、人件費や工事に使う機材など何かしらの費用を削っている可能性があると考えられます。本当にそれだけの安さで十分な工事ができるのか確認したうえで、適正な価格で依頼することが重要です。もし見積書で分からないことがあれば、相手の業者に質問して納得してから進めましょう。

保証金を活用して費用を抑える

オフィスの賃貸借契約を結ぶ際に保証金を預けておく場合がありますが、この保証金は原状回復の費用に使えます。ただし、保証金の額や返還条件は契約内容によって異なるので、事前にしっかり確認しておきましょう。また、返金される保証金が全額か一部かによって、会計処理の方法が変わります。また、契約期間の途中で解約する場合は、未償却の長期前払費用を一度に償却する必要があります。

遅延を避け、余裕のあるスケジュールを立てる

スケジュールを立てる際には、まずはどの範囲を原状回復するのかをしっかり確認し、必要な工事の内容と期間を見積もります。それに加え、工事業者の手配や資材の調達など、準備に要する時間も考慮に入れてスケジュールを組みましょう。工事中にはトラブルが起こるリスクもあるため、ある程度余裕をもって見積もっておく必要があります。スケジュールに無理があると、工事の質が落ちたり、退去日に間に合わなかったりする可能性もあるでしょう。計画的に進めて、スムーズな原状回復を目指してください。

最新の法律内容を確認する

2020年の民法改正で、原状回復についてのルールがより明確になりました。原則として、借主の責任で傷んだ部分は借主が直す義務がありますが、経年劣化の部分はオーナー（貸主）の負担になります。しかし先述したように、これは任意規定なので契約によって変更が可能です。最新の法律内容について知らないと、不利な条件で契約させれられる可能性もあるため、条件の交渉のためにも確認しておきましょう。
【参考】賃貸借契約に関するルールの見直し／法務省

まとめ

オフィスの原状回復は、賃貸借契約終了時に避けられない課題です。原状回復の範囲や費用負担は、契約書で事前に確認しておきましょう。契約や法律などには難しい印象がありますが、最終的には人間同士のコミュニケーションです。オーナー（貸主）や業者などさまざまなステークホルダーと密にコミュニケーションを取りながら、円滑な原状回復を目指しましょう。

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