小規模宅地の評価について

小規模宅地の評価について

atc-128440

column:column_tax:column_corporate_general

2011-03-31

━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… 　　　　 江崎会計の税務情報　『　一　刀　両　断　！　』 　　 　 　 ～実戦で実践できる本当の税務対策をご紹介します～　　　　　　　　　　　　　　　　　 ━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… 　　 　　　　　２０１１年３月３０日　　　Ｖｏｌ．４６ ━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… こんにちは。名古屋事務所の鈴木です。 今年も花粉の飛散が多くなっていて私も煩わしい症状に悩まされている患者の 一人です。ヒノキは５月上旬くらいまで飛散するのであと一ヶ月くらいの我慢 です。つらい季節もあと少し、頑張って乗り切りましょう。 今回は前回の予告通り、小規模宅地の評価について記載します。 ───────────────────────────── 　　　　　　　　　　　お┃知┃ら┃せ┃ 　　　　　　　　　　　━┛━┛━┛━┛ 　　★節税本　「明快！痛快！節税・税務対策のすべて」★ ！完全網羅・・・・・税理士でも知らない節税方法がいっぱい ！安心システム・・・ご活用できなければ返金サービス　 　　　　　　さぁ、この1冊で税理士を上手に使いこなそう！ 　　　　　　　　http://www.setsuzei-sos.com/ 　　　　　　　　　　　～絶賛発売中～　　　　 ───────────────────────────── 小規模宅地の評価減とは 相続の直前まで事業のために使われていた土地、居住のための宅地、貸付のた めに使用されていた土地については今後も同様の用途のために利用を続けるこ とを目的として相続税額の評価を減額することができます。 大きく分けて４つの分類に分けられます。 Ａ．　特定事業用宅地等 Ｂ．　特定同族会社事業用宅地等 Ｃ．　特定居住用宅地等 Ｄ．　その他の特定特例対象宅地等 それでは上記の４つの分類を見ていきましょう。 Ａ　特定事業用宅地等とは、相続開始の直前に被相続人等の事業（不動産貸付 　　業駐車場業、自転車駐車場業及び準事業を除きます。）のための宅地等で 　　次の１又は２のいずれかの被相続人の親族が取得したものをいいます。 　１　被相続人の事業のための宅地等を取得した被相続人の親族が、相続税の 　　　申告書の申告期限までの間にその宅地等の上で営まれていた被相続人の 　　　事業を引き継ぎ、申告期限までその宅地等を有し、かつ、その事業を営 　　　むこと。 　２　被相続人と生計を一にしていた親族の事業のための宅地等をその親族が 　　　取得した場合でその親族が相続開始時から申告期限まで引き続きその宅 　　　地等を有し、かつ申告期限までずっとその宅地等を自己の事業の用に供 　　　していること。 Ｂ　特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の居住のため 　　の宅地等で、被相続人の配偶者が相続又は遺贈により取得したもの。 　　または、次の１から３までのいずれかの被相続人の親族が取得したもの。 　１　被相続人の居住用の宅地等を取得した被相続人の親族が相続開始の直前 　　　においてその宅地等の上の家屋に居住していた者であり、相続開始時か 　　　ら申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その家屋に居住して 　　　いること。 　２　配偶者又は相続開始直前に同居していた法定相続人がいない場合に、被 　　　相続人の居住の用のための宅地等を取得した被相続人の親族が相続開始 　　　前３年以内に日本国内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋 　　　に居住したことがない者であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引 　　　き続きその宅地等を有していること。 　３　被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住用の宅地等をその 　　　親族が取得した場合であって、その親族が相続開始時から申告期限まで 　　　引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続 　　　きその宅地等を自己の居住の用に供していること。 Ｃ　特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始の直前に被相続人及び被相続人 　　の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有している株式の総数又は 　　出資の総額がその株式又は出資に係る法人の発行済株式の総数又は出資の 　　総額の５０％を超える法人の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車 　　場業及び準事業を除きます。）用の宅地等で、その宅地等を相続又は遺贈 　　により取得した被相続人の親族においてその法人の法人税法に規定する役 　　員が相続開始時から申告期限まで引き続き有し、かつ、申告期限まで引き 　　続きその法人の事業用のものをいいます。 Ｄ　貸付事業用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の事業（不動 　　産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業に限ります。）の用に供 　　されていた宅地等で、次の１又は２の要件のいずれかを満たす被相続人の 　　親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。 　１　被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等を取得した被相続人の親 　　　族が、申告期限までの間にその宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き 　　　継ぎ、申告期限までその宅地等を有し、かつ、その貸付事業の用に供し 　　　ていること。 　２　被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業用の宅地等を 　　　その親族が取得した場合であって、その親族が申告期限まで引き続きそ 　　　の宅地等を有し、かつ、申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付 　　　事業の用に供していること。 要件だけでも随分長くなってしまいましたが、上記４種の宅地について評価を 下げられる割合は次の通りです。 特定事業用等宅地等（ＡとＣ）…４００平方メートルまで８０％減額 特定居住用宅地等　（　Ｂ　）…２４０平方メートルまで８０％減額 貸付事業用宅地等　（　Ｄ　）…２００平方メートルまで５０％減額 随分優遇された制度ですね。１００坪で３３０平方メートルですからＢの適用 を受けようとする方ですと約７２坪分をその相続税の課税価額を２０％にまで 評価額を下げることができてしまいます。 但し、この小規模宅地の評価減は申告して初めて適用されるため自分で勝手に 計算して相続税額がゼロになるから申告しなくていいや、という判断ではいけ ません。 また、この特例は小規模宅地の種類ごとに適用面積が異なるのでそれぞれどの 組み合わせが一番有利か計算する必要があります。 その他、配偶者は配偶者の税額軽減の適用により納税額が発生しない場合もあ ります。このような場合には配偶者に小規模宅地の評価減を適用しても相続税 の節税効果が得られない場合があります。 実際にどのくらいの減額ができるか数値を当てはめて検討してみます。 例：Ａ２４０平方メートル（土地評価額48,000,000円、路線価額200,000円） 　　Ｂ１２０平方メートル（土地評価額36,000,000円、路線価額300,000円） 　　Ｃ　８０平方メートル（土地評価額 8,000,000円、路線価額100,000円） この場合ですと一番有利な計算方法は次のように計算します。 Ａ.(48,000,000÷240)×80％×400＝64,000,000 Ｂ.(36,000,000÷120)×80％×240＝57,600,000 Ｃ.( 8,000,000÷ 80)×50％×200＝10,000,000 このＡ．Ｂ．Ｃの計算結果の後、大きい順に適用すれば評価減額を一番有利に 計算することができます。Ａ→Ｂ→Ｃですね。 実際使う数字はこれです。Ａを例にとって見ると 48,000,000　土地評価額 240　　　　 その土地の面積 80％　　　　適用される４種類のうち該当する割合 400　　　　 ４種類のうちの適用される限度面積 そして順番がわかれば次の通りに適用できる金額を計算します。 48,000,000円×240÷240×80％＝38,400,000 このＡのために400平方メートルのうち240平方メートルで60％使いましたから 残りは40％をＢのために使います。 240の限度面積うち40％部分、96平方メートルまで使えます。実際は120平方 メートルの土地ですから計算式は 36,000,000×96÷120×80％＝23,040,000 となります。これで100％使い切りましたのでＣについては適用できません。 Ａ　48,000,000－38,400,000＝ 9,600,000 Ｂ　36,000,000－23,040,000＝12,960,000 Ｃ　 8,000,000－　　　　 0＝ 8,000,000 適用前　合計額 92,000,000円 適用後　　　　 30,560,000円　となりました。 このように小規模宅地については評価をする上で漏らしてはいけない減額が あるのです。適用要件、計算方法は複雑にはなっていますがこれを適用しな い手はありません。 また、この特例計算で一番の恩恵を受ける人はＡの土地を相続した人であり、 Ｃの土地を取得した人は納得がいかないかもしれません。 したがって、相続人間でよく話し合いをして不公平が無いよう、かつ評価減 額が極力多くなるように選択適用する必要があります。 ３月は相続税について記載させていただきましたがここで取り扱った評価減額 についてはまだまだ書ききれない部分がありました。 「明快！痛快！節税・税務対策のすべて」ではこのほかにも多くの事例や評価 方法が記載されています。 是非ご購読いただき相続税や他の税法についてもご参考になさってください。 来週からは江崎豊に担当が変わりますので是非お楽しみに。 それではまた来週！！ ─────────────────────────────────── ＝明朗、低料金システムで中小企業、個人事業主様を元気に！＝ 　 　 ■税理士法人　江崎総合会計■　 http://www.tax-sos.co.jp/　 （東京事務所）　TEL 03-5733-1055　FAX 03-5733-1088 〒105-0004　東京都港区新橋5-10-8 クレグラン新橋II 4F （名古屋事務所）TEL 052-220-2100　FAX 052-220-2104 〒460-0003　名古屋市中区錦2-15-22 りそな名古屋ビル 8F （大阪事務所）　TEL 06-6131-0037　FAX 06-6131-0067 　〒530-0054　大阪市北区南森町1-4-19 サウスホレストビル 7F ─────────────────────────────────── Copyright(C) 2011 Ezaki Total Management Office All Rights Reserved. ───────────────────────────────────