居住用財産の買換特例

居住用財産の買換特例

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2012-11-02

━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… 　　　　 江崎会計の税務情報　『　一　刀　両　断　！　』 　　 　 　 ～実戦で実践できる本当の税務対策をご紹介します～　　　　　　　　　　　　　　　　　 ━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… 　　 　　　　　２０１２年１０月３１日　　　Ｖｏｌ.１２７ ━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… こんにちは大阪３課の高橋です。よろしくお願い致します。一雨が振り 秋本番を迎え、かなり涼しく過ごし易くなりました。また日も短くなり 秋の夜長を活用し、大いに読書をしましょう。 ───────────────────────────── 　　　　　　　　　　　お┃知┃ら┃せ┃ 　　　　　　　　　　　━┛━┛━┛━┛ 　　★節税本　「明快！痛快！節税・税務対策のすべて」★ ！完全網羅・・・・・税理士でも知らない節税方法がいっぱい ！安心システム・・・ご活用できなければ返金サービス　 　　　　　　さぁ、この1冊で税理士を上手に使いこなそう！ 　　　　　　　　http://www.setsuzei-sos.com/ 　　　　　　　　　　　　～絶賛発売中～　　　 ───────────────────────────── 今月は、弊社が制作・監修した節税本『明快！痛快！節税・税務対策のすべて』 の「アドバンス編　第１章　資産税対策（相続・贈与・譲渡）」に記載されて いる項目について大阪３課で紹介させていただきます。 最終回はマイホームの売却についてです。さまざまな特例が規定されています が今回はその中でも特に特定のマイホームを買換えた場合の特例について具体 例を用いて述べさせていただこうと思います。 　 　　　　　　　━…━…━…━…━…━…━…━… 　　　　　　　　　　居住用財産の買換特例 　　　　　　　━…━…━…━…━…━…━…━… 特定のマイホームを売却して代わりのマイホームを買い換えたときは売却益に 対する課税を繰り延べることができます。 例えば、2300万円で購入したマイホームを、200万円の経費をかけて7000万円 で売却し、8000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4500万 円の譲渡益が課税対象となりますが、この特例を受けた場合、売却した年分に は課税されず、買い換えたマイホームを将来譲渡するときまで譲渡益に対する 課税が繰り延べられます。 具体的には次の計算になります。 ─────────────────────────────────── 　譲渡価額　　　　　　7000万円 　必要経費　　　　　　2500万円＝（取得価額2300万円+譲渡費用200万円） 　代替資産の取得価額　8000万円 ─────────────────────────────────── ・代替資産の取得価額の計算 　　(2300万円 ＋ 200万円） ＋　　　 (8000万円 － 7000万円） 譲渡所得の計算における必要経費　代替資産の取得価額を超える譲渡金額部分 　＝ 3500万円 　────── 将来、この代替資産を譲渡した場合における譲渡所得の計算上の取得価額は実 際の購入した金額8000万円でなく上記のとおり3500万円となります。つまり将 来売却する時には、当初の譲渡益4500万円を含めて課税を受けることになりま す。 　※説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。 上の例は、売却した金額より高いマイホームを買い換えたときで、課税は将来 に繰り延べされ、売った年には譲渡所得がなかったものとされます。 この買換えの特例は、下記の適用条件を満たしたうえで特定のマイホームを平 成25年12月31日までの間に売却をして代わりのマイホームを取得した場合に適 用を受けることが出来ます。 　ただし、譲渡資産の対価の額が1億5千万円以下であることの要件を満たす必 　要があります。 【譲渡資産の要件】 次に掲げる居住用財産で譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える もの。 1.自分の居住の用に供している住宅で居住期間が10年以上のもの。　　　　　　 2.以前に居住していた住宅や敷地で、居住の用に供されなくなった日から３年 　目の年の12月31日までに譲渡されるもの。　　　 3.災害によって住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有してい 　たとしたならば、その年の１月１日における所有期間が10年を超えるその住 　宅の敷地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【買換取得資産の要件】 自己の居住の用に供される家屋又はその敷地で国内にあるもののうち、以下に 掲げるもの。 1. 譲渡資産の譲渡をした年の前年の１月１日から譲渡した年の１２月３１日ま 　での間に居住用の住宅やその敷地を取得すること。※ 2.マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に買換えを行い下記の一 　定期間の居住要件を満たすこと。 　売った年かその前年に取得した場合・・・・売った年の翌年12月31日 　売った年の翌年に取得した場合・・・・・・取得した年の翌年12月31日 3.取得する住宅は、床面積が５０m2以上かつ土地が500m2以下のもの。 4.買換えにより取得するマイホームが耐火建築物の中古である場合には２５年 以内に建築されたものであること。（平成１７年４月１日以後取得する耐火 　建築物である中古住宅で一定の耐震基準を満たすものは建築年数の制限はあ 　りません。） ※確定申告書に買換資産明細書を添付すれば、譲渡した年の翌年１２月３１日 まで１年延長可能。 この特例を受けるには次のような注意点があります。 ○この譲渡につき3000万円の特別控除の特例など他の特例を受けていないこと。 ○譲渡の相手先が、その譲渡者の親族及び特殊な関係のある法人、その他一定 のものである場合には適用されません。 ○売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受 　けていないこと。 では先の例とは逆に、売った金額より安いマイホームを買い換えた場合は以下 のとおりになります。 例えば、 2000万円で購入したマイホームを7000万円で売却し、4900万円のマイホームを 購入した場合で考えてみましょう。 （1）収入金額の計算 　　　7000万円（売却額）－4900万円（買い換えた金額）＝2100万円 （2）必要経費の計算 　　　　2000万円　　　　　　　× 2100万円 ÷7000万円 ＝600万円　 　（売ったマイホームの取得費） 　(1)の金額 (売却額) （3）譲渡所得の計算 (１）－（２）＝2100万円ー600万円＝1500万円 上記のように本来の売却益5000万円のうち売った年に1500万円だけ課税される ので残りの売却益3500万円は将来に繰り延べられます。 ─────────────────────────────────── 多額の売却益が出た場合はこの特例の恩恵を受けた方が得なケースが多いと思 われますが、近い将来にまた売却するかもしれないなど個別のケースを考慮す ると居住用財産の3000万円特別控除を使った方が有利な場合もありますので, 実際の適用には注意が必要になります。 来月は、名古屋事務所の１課が担当いたします。名古屋１課は精鋭揃いですか らどうぞご期待ください。それでは私たちは、また数ヶ月後まで。 ─────────────────────────────────── ＝明朗、低料金システムで中小企業、個人事業主様を元気に！＝ 　 　 ■税理士法人　江崎総合会計■　 http://www.tax-sos.co.jp/　 （東京事務所）　TEL 03-6418-8010　FAX 03-6418-8020 〒150-0002　東京都渋谷区渋谷2-16-5 マニュライフプレイス渋谷2F （名古屋事務所）TEL 052-220-2100　FAX 052-220-2104 〒460-0003　名古屋市中区錦2-15-22 りそな名古屋ビル 8F （大阪事務所）　TEL 06-6131-0037　FAX 06-6131-0067 〒530-0054　大阪市北区南森町1-4-19 サウスホレストビル 7F ＜会社設立なら＞ 　関西エリア　http://kigyo-ok.com/ 　東海エリア　http://kigyo-ok.net/ 　関東エリア　http://kigyo-ok.org/ ─────────────────────────────────── Copyright(C) 2010 Ezaki Total Management Office All Rights Reserved. ─────────────────────────────────── ◎江崎会計の税務情報『一刀両断！』 のバックナンバー・配信停止はこちら ⇒ http://archive.mag2.com/0001123104/index.html