公証役場で契約した名義変更について

「あしたま」さん、はじめまして。
　行政書士の北東です。

> 個人事業主です。建物と土地の賃貸契約を公証人役場を使って２５年でしました。
> 今度「法人」に変更するのですが、一度解約して借り主を個人から法人にするしかないと聞きました。

　まず、公正証書を作成したということは、「あしたま」さんは、その契約で定期借地権及び定期借家権を設定されたということでしょうか？

　もし、そうであるならば、その不動産を原物出資、贈与又は売買で所有権を取得する法人は、定期借地権等付きの所有権を取得したことになります。


＜でも、そうすると新たに契約期間を増やしてしまう上に再契約の公証人料金も高いので、そうでなく個人事業主から法人に名義変更として賃貸契約の累計としたいのですが、できますか？かなり、縛りのきつい契約で契約を満了しないいと違約金が派生します。

　公正証書に記載された「個人事業主から法人に名義変更」をすることはできません。また、上記の理由から変更する必要はないと考えます。

　所有権の登記を変更すれば、「あしたま」さんは、賃借人に新所有者名を通知されれば、良いだけです。もし、ご心配であれば、内容証明付き郵便で通知されれば、良いでしょう。
　以上、ご回答します。

　行政書士　北東　聡
「外国人サポートセンター」
http://www.kitahigashi-office.net/

> 「あしたま」さん、はじめまして。
> 　行政書士の北東です。
>
> > 個人事業主です。建物と土地の賃貸契約を公証人役場を使って２５年でしました。
> > 今度「法人」に変更するのですが、一度解約して借り主を個人から法人にするしかないと聞きました。
>
> 　まず、公正証書を作成したということは、「あしたま」さんは、その契約で定期借地権及び定期借家権を設定されたということでしょうか？
>
> 　もし、そうであるならば、その不動産を原物出資、贈与又は売買で所有権を取得する法人は、定期借地権等付きの所有権を取得したことになります。
>
>
> ＜でも、そうすると新たに契約期間を増やしてしまう上に再契約の公証人料金も高いので、そうでなく個人事業主から法人に名義変更として賃貸契約の累計としたいのですが、できますか？かなり、縛りのきつい契約で契約を満了しないいと違約金が派生します。
>
> 　公正証書に記載された「個人事業主から法人に名義変更」をすることはできません。また、上記の理由から変更する必要はないと考えます。
>
> 　所有権の登記を変更すれば、「あしたま」さんは、賃借人に新所有者名を通知されれば、良いだけです。もし、ご心配であれば、内容証明付き郵便で通知されれば、良いでしょう。
> 　以上、ご回答します。
>
> 　行政書士　北東　聡
> 「外国人サポートセンター」
> http://www.kitahigashi-office.net/

北東さんありがとうございます。
家主さんに相談して内容証明でお願いしてみます。
すごく、複雑に思っていました。
本当に感謝いたします。

> > 「あしたま」さん、はじめまして。
> > 　行政書士の北東です。
> >
> > > 個人事業主です。建物と土地の賃貸契約を公証人役場を使って２５年でしました。
> > > 今度「法人」に変更するのですが、一度解約して借り主を個人から法人にするしかないと聞きました。
> >
> > 　まず、公正証書を作成したということは、「あしたま」さんは、その契約で定期借地権及び定期借家権を設定されたということでしょうか？
> >
> > 　もし、そうであるならば、その不動産を原物出資、贈与又は売買で所有権を取得する法人は、定期借地権等付きの所有権を取得したことになります。
> >
> >
> > ＜でも、そうすると新たに契約期間を増やしてしまう上に再契約の公証人料金も高いので、そうでなく個人事業主から法人に名義変更として賃貸契約の累計としたいのですが、できますか？かなり、縛りのきつい契約で契約を満了しないいと違約金が派生します。
> >
> > 　公正証書に記載された「個人事業主から法人に名義変更」をすることはできません。また、上記の理由から変更する必要はないと考えます。
> >
> > 　所有権の登記を変更すれば、「あしたま」さんは、賃借人に新所有者名を通知されれば、良いだけです。もし、ご心配であれば、内容証明付き郵便で通知されれば、良いでしょう。
> > 　以上、ご回答します。
> >
> > 　行政書士　北東　聡
> > 「外国人サポートセンター」
> > http://www.kitahigashi-office.net/
>
> 北東さんありがとうございます。
> 家主さんに相談して内容証明でお願いしてみます。
> すごく、複雑に思っていました。
> 本当に感謝いたします。

横から失礼致します。

あしたまさんのご相談の内容からすると、あしたまさんは、本件建物と土地の賃貸借契約における賃借人（借主）だと思うのですが。

もしそうであるなら、北東先生が説明されているのは、あしたまさんが本件建物と土地の賃貸借契約の賃貸人（貸主）（建物と土地の所有者）の場合ですから、あしたまさんの実情とは異なると思います。

あしたまさんと今度設立される法人とは、あしたまさんがその法人の代表者であっても、全く別の存在です。

作成された公正証書は、あくまであしたまさんと家主さんとの間のものですから、名義を変更することは出来ません。

名義を変更するということは、全く新しい契約書（公正証書）を一から作成するということになります。

公正証書の内容を見てみないと、何とも言えませんが、今分かっている事実だけで判断すれば、家主さんに事情を話して、法人設立後に、もう一度設立した法人と家主さんとの間で、賃貸借契約を結びなおすしかないと思いますが。

ここの掲示板で相談されるよりは、直接専門家に相談された方がいいと思います。

> > > 「あしたま」さん、はじめまして。
> > > 　行政書士の北東です。
> > >
> > > > 個人事業主です。建物と土地の賃貸契約を公証人役場を使って２５年でしました。
> > > > 今度「法人」に変更するのですが、一度解約して借り主を個人から法人にするしかないと聞きました。
> > >
> > > 　まず、公正証書を作成したということは、「あしたま」さんは、その契約で定期借地権及び定期借家権を設定されたということでしょうか？
> > >
> > > 　もし、そうであるならば、その不動産を原物出資、贈与又は売買で所有権を取得する法人は、定期借地権等付きの所有権を取得したことになります。
> > >
> > >
> > > ＜でも、そうすると新たに契約期間を増やしてしまう上に再契約の公証人料金も高いので、そうでなく個人事業主から法人に名義変更として賃貸契約の累計としたいのですが、できますか？かなり、縛りのきつい契約で契約を満了しないいと違約金が派生します。
> > >
> > > 　公正証書に記載された「個人事業主から法人に名義変更」をすることはできません。また、上記の理由から変更する必要はないと考えます。
> > >
> > > 　所有権の登記を変更すれば、「あしたま」さんは、賃借人に新所有者名を通知されれば、良いだけです。もし、ご心配であれば、内容証明付き郵便で通知されれば、良いでしょう。
> > > 　以上、ご回答します。
> > >
> > > 　行政書士　北東　聡
> > > 「外国人サポートセンター」
> > > http://www.kitahigashi-office.net/
> >
> > 北東さんありがとうございます。
> > 家主さんに相談して内容証明でお願いしてみます。
> > すごく、複雑に思っていました。
> > 本当に感謝いたします。
>
> 横から失礼致します。
>
> あしたまさんのご相談の内容からすると、あしたまさんは、本件建物と土地の賃貸借契約における賃借人（借主）だと思うのですが。
>
> もしそうであるなら、北東先生が説明されているのは、あしたまさんが本件建物と土地の賃貸借契約の賃貸人（貸主）（建物と土地の所有者）の場合ですから、あしたまさんの実情とは異なると思います。
>
> あしたまさんと今度設立される法人とは、あしたまさんがその法人の代表者であっても、全く別の存在です。
>
> 作成された公正証書は、あくまであしたまさんと家主さんとの間のものですから、名義を変更することは出来ません。
>
> 名義を変更するということは、全く新しい契約書（公正証書）を一から作成するということになります。
>
> 公正証書の内容を見てみないと、何とも言えませんが、今分かっている事実だけで判断すれば、家主さんに事情を話して、法人設立後に、もう一度設立した法人と家主さんとの間で、賃貸借契約を結びなおすしかないと思いますが。

>
> ここの掲示板で相談されるよりは、直接専門家に相談された方がいいと思います。

回答ありがとうございます。
確かに公証人役場でも同様のことを言われました。契約書を持っていかなかったのでやはり見ないと分からないけど解約して再契約になると言われました。
よく分からないのですが、借地権とか借家権とかそういったものは無いと思います。単に建物の賃貸契約でそれに土地も駐車場として使用を認めるくらいの契約です。ですから契約書の中味は変わらないので名義だけ変えられないものか、と単純に考えました。それで、専門家というのは司法書士さんで良いのでしょうか？それとも、公証人役場の方でしょうか？公証人役場の方は苦手なんですが。

削除されました

「あしたま」さん、北東です。

　失礼しました。「あしたま」さんは、賃貸人では賃借人ですね。

　橘高先生が指摘されているとおり、賃借人であれば、賃貸人の変更と同じように、公正証書の名義を変更できませんし、現在の契約を解除して、賃貸人と新設の法人とで新たな契約を締結するしか方法がないと思います。

> よく分からないのですが、借地権とか借家権とかそういったものは無いと思います。単に建物の賃貸契約でそれに土地も駐車場として使用を認めるくらいの契約です。ですから契約書の中味は変わらないので名義だけ変えられないものか、と単純に考えました。

　上記のお話であれば、建物の賃貸借契約です。建物の賃貸借契約であれば、借家権が発生しています。

　一度、賃貸人(家主)とご相談ください。家主が、違約金なしで現在の契約の解除に応じ、かつ、賃借人を「あしたま」さんから「新設法人」に変更する契約を新たに締結していただけるかです。

　家主が応じてくれなければ、このまま「あしたま」さん個人が契約を続けるか、違約金を支払って、契約を解除するしか方法はないと思います。

＞それで、専門家というのは司法書士さんで良いのでしょうか？それとも、公証人役場の方でしょうか？公証人役場の方は苦手なんですが。

　この程度のことなら、司法書士や弁護士の方のいずれでも対応していただけると思います。

　行政書士　北東　聡
「外国人サポートセンター」
http://www.kitahigashi-office.net/

専門家としては、行政書士か弁護士が挙げられます。

司法書士の業務範囲は、登記手続や簡裁代理等ですのでご相談の内容からすると、司法書士の業務範囲外であると思います。

家主さんとの間で争いがないのであれば、行政書士でも十分に対応できると思います。
ただ行政書士に相談されるのであれば、契約問題に精通された方がよいです。

> 「あしたま」さん、北東です。
>
> 　失礼しました。「あしたま」さんは、賃貸人では賃借人ですね。
>
> 　橘高先生が指摘されているとおり、賃借人であれば、賃貸人の変更と同じように、公正証書の名義を変更できませんし、現在の契約を解除して、賃貸人と新設の法人とで新たな契約を締結するしか方法がないと思いま


>
> > よく分からないのですが、借地権とか借家権とかそういったものは無いと思います。単に建物の賃貸契約でそれに土地も駐車場として使用を認めるくらいの契約です。ですから契約書の中味は変わらないので名義だけ変えられないものか、と単純に考えました。
>
> 　上記のお話であれば、建物の賃貸借契約です。建物の賃貸借契約であれば、借家権が発生しています。
>
> 　一度、賃貸人(家主)とご相談ください。家主が、違約金なしで現在の契約の解除に応じ、かつ、賃借人を「あしたま」さんから「新設法人」に変更する契約を新たに締結していただけるかです。
>
> 　家主が応じてくれなければ、このまま「あしたま」さん個人が契約を続けるか、違約金を支払って、契約を解除するしか方法はないと思います。
>
> ＞それで、専門家というのは司法書士さんで良いのでしょうか？それとも、公証人役場の方でしょうか？公証人役場の方は苦手なんですが。
>
> 　この程度のことなら、司法書士や弁護士の方のいずれでも対応していただけると思います。

分からない記載で申し訳ありませんでした。
おっしゃる通り建物の借りている賃貸契約で、大家さんが高齢なので大家さんの開店休業の会社から建物を借りている契約をしました。
大家さんには息子さんがいるので会社契約とした方が良いでしょう、という事で公証人役場で契約しました。
本当に、誤解させる内容でご迷惑をお掛け致しました。わざわざお返事ありがとうございます。
>
> 　行政書士　北東　聡
> 「外国人サポートセンター」
> http://www.kitahigashi-office.net/

あしたまさん、おはようございます、行政書士の北東です。

> 分からない記載で申し訳ありませんでした。

　いえいえ、誤解をしたのは、私の方です。申し訳ありませんでした。

> おっしゃる通り建物の借りている賃貸契約で、大家さんが高齢なので大家さんの開店休業の会社から建物を借りている契約をしました。
> 大家さんには息子さんがいるので会社契約とした方が良いでしょう、という事で公証人役場で契約しました。

　一つお聞きしたいのですが、その土地・建物の所有権者は、「開店休業の会社」ですね？

　それから、この件については、前回にも書きましたが、原則として、賃貸人(大家さん)の合意を得れば、違約金なしで新たな契約を締結することができると思います。

　次に簡単ですが、この件の法律的な解説を念のために申し上げます。

　あしたまさんと大家さんとは、建物の賃貸借契約をされたのです。建物に隣接した駐車場(土地)は、建物と一体として賃借されたのです。

　ところで、賃貸借契約は、あしたまさんと大家さんの合意によって、成立します。別に公証役場で契約書を認証してもらわなくても、契約として成立します。

　では、なぜ、公証役場で契約書の認証を受けるかと言えば、「ある時点」で、「あしたまさん」と「大家さん」とが、「賃貸借契約」をしたことを、準公的な機関である公証役場が、公に確認するためです。

　例えば、後日、契約の一方当事者が、その契約(の内容)をしていないとは、主張できないようにするためです。ですから、両当事者が合意しても、その認証された事実・・・ここでは、一方当事者の名義を変更すること・・・を変更することはできないのです。

　しかし、あくまでも契約ですから、両当事者が合意すれば、名義人を契約することは、原則として可能です。ここで、“原則”としたのは、その契約に“保証人”等の第三者が介在していると、その第三者の同意も必要となるからです。

　あしたまさんが、公証役場で契約書の内容を見なければ、分からないと言われたのは、この理由によるものです。それから、公証役場は、「法律相談所」ではありませんので、今後は相談されない方が良いと思います。公証役場は、あくまでも、当事者に対して中立的な機関だからです。公証役場の対応が悪かったのは、この理由によると思います。

　先にも書きましたが、大家さんとご相談されることをお勧めします。

　行政書士　北東　聡
「外国人サポートセンター」
http://www.kitahigashi-office.net/

> あしたまさん、おはようございます、行政書士の北東です。
>
> > 分からない記載で申し訳ありませんでした。
>
> 　いえいえ、誤解をしたのは、私の方です。申し訳ありませんでした。
>
> > おっしゃる通り建物の借りている賃貸契約で、大家さんが高齢なので大家さんの開店休業の会社から建物を借りている契約をしました。
> > 大家さんには息子さんがいるので会社契約とした方が良いでしょう、という事で公証人役場で契約しました。
>
> 　一つお聞きしたいのですが、その土地・建物の所有権者は、「開店休業の会社」ですね？
>
> 　それから、この件については、前回にも書きましたが、原則として、賃貸人(大家さん)の合意を得れば、違約金なしで新たな契約を締結することができると思います。
>
> 　次に簡単ですが、この件の法律的な解説を念のために申し上げます。
>
> 　あしたまさんと大家さんとは、建物の賃貸借契約をされたのです。建物に隣接した駐車場(土地)は、建物と一体として賃借されたのです。
>
> 　ところで、賃貸借契約は、あしたまさんと大家さんの合意によって、成立します。別に公証役場で契約書を認証してもらわなくても、契約として成立します。
>
> 　では、なぜ、公証役場で契約書の認証を受けるかと言えば、「ある時点」で、「あしたまさん」と「大家さん」とが、「賃貸借契約」をしたことを、準公的な機関である公証役場が、公に確認するためです。
>
> 　例えば、後日、契約の一方当事者が、その契約(の内容)をしていないとは、主張できないようにするためです。ですから、両当事者が合意しても、その認証された事実・・・ここでは、一方当事者の名義を変更すること・・・を変更することはできないのです。
>
> 　しかし、あくまでも契約ですから、両当事者が合意すれば、名義人を契約することは、原則として可能です。ここで、“原則”としたのは、その契約に“保証人”等の第三者が介在していると、その第三者の同意も必要となるからです。
>
> 　あしたまさんが、公証役場で契約書の内容を見なければ、分からないと言われたのは、この理由によるものです。それから、公証役場は、「法律相談所」ではありませんので、今後は相談されない方が良いと思います。公証役場は、あくまでも、当事者に対して中立的な機関だからです。公証役場の対応が悪かったのは、この理由によると思います。
>
> 　先にも書きましたが、大家さんとご相談されることをお勧めします。
> 北東先生、本当にありがとうございます。
大変、分かりやすいです。
公証人役場の方の一本調子の見方に不安ばかり感じてました。
それから、契約名義は大家さんの過去の会社で開店休業の会社になっています。
また、難しいことになるかと悩んでいましたが、これで安心できました。心から感謝致します。
> 　行政書士　北東　聡
> 「外国人サポートセンター」
> http://www.kitahigashi-office.net/

> > > 「あしたま」さん、はじめまして。
> > > 　行政書士の北東です。
> > >
> > > > 個人事業主です。建物と土地の賃貸契約を公証人役場を使って２５年でしました。
> > > > 今度「法人」に変更するのですが、一度解約して借り主を個人から法人にするしかないと聞きました。
> > >
> > > 　まず、公正証書を作成したということは、「あしたま」さんは、その契約で定期借地権及び定期借家権を設定されたということでしょうか？
> > >
> > > 　もし、そうであるならば、その不動産を原物出資、贈与又は売買で所有権を取得する法人は、定期借地権等付きの所有権を取得したことになります。
> > >
> > >
> > > ＜でも、そうすると新たに契約期間を増やしてしまう上に再契約の公証人料金も高いので、そうでなく個人事業主から法人に名義変更として賃貸契約の累計としたいのですが、できますか？かなり、縛りのきつい契約で契約を満了しないいと違約金が派生します。
> > >
> > > 　公正証書に記載された「個人事業主から法人に名義変更」をすることはできません。また、上記の理由から変更する必要はないと考えます。
> > >
> > > 　所有権の登記を変更すれば、「あしたま」さんは、賃借人に新所有者名を通知されれば、良いだけです。もし、ご心配であれば、内容証明付き郵便で通知されれば、良いでしょう。
> > > 　以上、ご回答します。
> > >
> > > 　行政書士　北東　聡
> > > 「外国人サポートセンター」
> > > http://www.kitahigashi-office.net/
> >
> > 北東さんありがとうございます。
> > 家主さんに相談して内容証明でお願いしてみます。
> > すごく、複雑に思っていました。
> > 本当に感謝いたします。
>
> 横から失礼致します。
>
> あしたまさんのご相談の内容からすると、あしたまさんは、本件建物と土地の賃貸借契約における賃借人（借主）だと思うのですが。
>
> もしそうであるなら、北東先生が説明されているのは、あしたまさんが本件建物と土地の賃貸借契約の賃貸人（貸主）（建物と土地の所有者）の場合ですから、あしたまさんの実情とは異なると思います。
>
> あしたまさんと今度設立される法人とは、あしたまさんがその法人の代表者であっても、全く別の存在です。
>
> 作成された公正証書は、あくまであしたまさんと家主さんとの間のものですから、名義を変更することは出来ません。
>
> 名義を変更するということは、全く新しい契約書（公正証書）を一から作成するということになります。
>
> 公正証書の内容を見てみないと、何とも言えませんが、今分かっている事実だけで判断すれば、家主さんに事情を話して、法人設立後に、もう一度設立した法人と家主さんとの間で、賃貸借契約を結びなおすしかないと思いますが。
>
> ここの掲示板で相談されるよりは、直接専門家に相談された方がいいと思います。

> > > 「あしたま」さん、はじめまして。
> > > 　行政書士の北東です。
> > >
> > > > 個人事業主です。建物と土地の賃貸契約を公証人役場を使って２５年でしました。
> > > > 今度「法人」に変更するのですが、一度解約して借り主を個人から法人にするしかないと聞きました。
> > >
> > > 　まず、公正証書を作成したということは、「あしたま」さんは、その契約で定期借地権及び定期借家権を設定されたということでしょうか？
> > >
> > > 　もし、そうであるならば、その不動産を原物出資、贈与又は売買で所有権を取得する法人は、定期借地権等付きの所有権を取得したことになります。
> > >
> > >
> > > ＜でも、そうすると新たに契約期間を増やしてしまう上に再契約の公証人料金も高いので、そうでなく個人事業主から法人に名義変更として賃貸契約の累計としたいのですが、できますか？かなり、縛りのきつい契約で契約を満了しないいと違約金が派生します。
> > >
> > > 　公正証書に記載された「個人事業主から法人に名義変更」をすることはできません。また、上記の理由から変更する必要はないと考えます。
> > >
> > > 　所有権の登記を変更すれば、「あしたま」さんは、賃借人に新所有者名を通知されれば、良いだけです。もし、ご心配であれば、内容証明付き郵便で通知されれば、良いでしょう。
> > > 　以上、ご回答します。
> > >
> > > 　行政書士　北東　聡
> > > 「外国人サポートセンター」
> > > http://www.kitahigashi-office.net/
> >
> > 北東さんありがとうございます。
> > 家主さんに相談して内容証明でお願いしてみます。
> > すごく、複雑に思っていました。
> > 本当に感謝いたします。
>
> 横から失礼致します。
>
> あしたまさんのご相談の内容からすると、あしたまさんは、本件建物と土地の賃貸借契約における賃借人（借主）だと思うのですが。
>
> もしそうであるなら、北東先生が説明されているのは、あしたまさんが本件建物と土地の賃貸借契約の賃貸人（貸主）（建物と土地の所有者）の場合ですから、あしたまさんの実情とは異なると思います。
>
> あしたまさんと今度設立される法人とは、あしたまさんがその法人の代表者であっても、全く別の存在です。
>
> 作成された公正証書は、あくまであしたまさんと家主さんとの間のものですから、名義を変更することは出来ません。
>
> 名義を変更するということは、全く新しい契約書（公正証書）を一から作成するということになります。
>
> 公正証書の内容を見てみないと、何とも言えませんが、今分かっている事実だけで判断すれば、家主さんに事情を話して、法人設立後に、もう一度設立した法人と家主さんとの間で、賃貸借契約を結びなおすしかないと思いますが。
>
> ここの掲示板で相談されるよりは、直接専門家に相談された方がいいと思います。

橘高先生、本当にありがとうございました。
これで悩むことなく話をすすめていけます。
心から感謝致します。