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令和2年度消費税改正およびインボイス制度について

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              ~得する税務・会計情報~            第352号
           
            【税理士法人-優和-】      https://www.yu-wa.jp
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      令和2年度消費税改正およびインボイス制度について

 今回は、令和2年度における消費税改正および令和5年10月から開始となるインボイス
制度について取り上げたいと思います。
令和2年度消費税改正については、特に不動産賃貸業を営む方にとっては大変大きなインパ
クトがあると言えます。
 また、令和5年10月から開始となるインボイス制度については、法人・個人問わず、商
売を営む全ての方にとって重要な変更となります。中でも、今までは年間の課税売上高
1000万円以下であり免税事業者となっていた方に関しては十分に御理解頂いた上で取り組
んでいただくべきと考えております。
以下、重要な点に絞って簡単に記載させていただきます。


~~令和2年度消費税改正について~~

消費税の申告期限の延長制度について
法人税確定申告書の提出期限を延長している法人が「消費税申告期限延長届出書」を提出
することにより、消費税の申告期限を1か月延長することができます
(令和3年3月31日以後に終了する事業年度の末尾の属する課税期間から適用)。

■居住用賃貸建物に対する仕入税額控除の制限について
居住用賃貸建物の取得費は、住宅家賃に対応するため、本来であれば仕入税額控除の対象と
はならないのですが、意図的に課税売上高を発生させることで、消費税の還付を受ける事例
が散見されていました(インゴットスキーム)。
金の売買を繰り返して課税売上高を創出し、変動率・変動差を操作して税額調整を不要とす
る方法です。
↓↓↓
上記の状況をうけて、仕入税額控除の制限が以下の通り行われます。

◎居住用賃貸建物について仕入税額控除が制限されます。
「居住用賃貸建物」とは、住宅の貸付の用に供しないことが明らかな建物以外の建物で、
高額特定資産または調整対象自己建設高額資産に該当するものをいいます。
ちなみに、居住用賃貸建物には、付属設備も含みます。
また、販売用不動産であっても居住用として賃貸している場合には「現住建造物」として
居住用賃貸建物に該当します。

◎混合物件(居住用と事務所が混在しているケース)について
例えば、1階を事業用として、2階を居住用として賃貸しているケースを混合物件といいま
す。この場合には、1階・2階部分について合理的に区分している場合には、居住用賃貸部
分についてのみ、仕入税額控除が制限されます。合理的な区分については、使用面積割合や
使用面積に対応した建設原価の割合等を基準とすることになります。
仮に、区分を行わない場合には、3年目にて課税賃貸割合を計算して、建物の取得価額のう
ち、課税売上に対応する金額分のみが仕入税額控除の対象となります。
上記の改正は令和2年10月1日以後の取得物件について適用されます。ただし、令和2年
3月31日までに契約した物件については適用しないこととされています。
混合物件については、取得時に合理的な区分をする方法が仕入税額控除を早めに受ける点か
ら考えても良いと思われます。

サブリース契約について
サブリースにおいては、大家⇒賃借人⇒転借人となります。
従前においては、大家賃借人間の契約において、居住の用に供することが明らかなものに限
定して非課税取引となっていました。そのため、上記では居住用と明記しないことにより家
賃収入を課税対象として、その賃貸物件の取得費についても全額を仕入税額控除とすること
ができました。
上記への対策として、賃借人転借人間の契約にて住宅として賃借することが明らかな場合に
は大家賃借人間においても非課税取引となり、原則として仕入税額控除ができなくなります。


~~インボイス制度について~~

■インボイス制度について
令和5年10月1日からインボイス制度がはじまります。
簡単に言えば、適格請求書と呼ばれる請求書の様式に従ったものでなければ仕入税額控除が
認められなくなります。また、この請求書には登録番号を記載する必要があり、この登録番
号は課税事業者のみが申請にて付番されます。
つまりは、令和5年10月1日以降には、このインボイスがもらえなければ消費税の引き算
が出来なくなる。よって、同日以降には免税事業者による益税という問題が解決されるとい
うストーリーです。

免税事業者のなかで、個人客をメインにしている方以外については、基本的には課税事業者
を選択せざるを得ないと思われます。
適格請求書発行事業者になるためには登録申請書の提出が必要となります。なお、提出期限
については、令和5年3月31日までに税務署長へ提出となります。しかし、3月末までの
提出が困難な場合には令和5年9月30日までに提出すれば令和5年10月1日に登録を受
けたものとみなされます。困難の度合いは問いません。
また、免税事業者が課税事業者選択届出書を提出すると、個人事業主を例にすると、令和5
年の1月1日~12月31日までが課税事業者となり、1月1日~9月31日までの期間につ
いて不要な納税が発生してしまいます。
そこで、課税事業者選択届出書を提出せずに、登録申請書だけを提出する方法にて課税事業
者となることが出来て、これにより10月1日からのみが該当となります。また、簡易課税
制度が有利な場合には上記の課税期間中に「簡易課税制度選択届出書」を提出することと
なります。なお、登録番号については、法人の場合には13桁の法人番号の頭にTが入るそ
うです。個人の場合には個人番号は利用せずに改
めて13桁の番号が採番されます。

免税事業者にとっては、大幅な負担増となることが想定されます。
取引単価の見直しを含めて、早め早めでの検討・対応を進めていければ良いと思います。
欧州でのコロナ再燃もあり、まだまだ収束の兆しは見えてはきませんが、明けない夜はあり
ません。
本原稿がお読みいただいた方のお役に少しでも立てれば幸いです。
今後とも、税理士法人優和 各本部 をよろしくお願い申し上げます。


茨城本部 
公認会計士税理士 楢原 功

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発行者 優和 茨城本部 楢原功(公認会計士税理士
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