土地の価格

土地の価格

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2007-09-27

■Vol.3 　 2007-9-26 毎週水曜日配信　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― □□■　　　 経営に生かせる人事・労務・法律の知識　 ■■■　 ― 経営者、起業準備の方必見です！― □□■ ■■■ 　　　　　「土地の価格」 □□■ 　　　　　　　　　　 ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― 　郵便局で、「愛しの銀座」という切手シートを販売していました。 　銀座の代表的なスポットのイラストを切手にしたものですが、なかなか味 　わいのある仕上がりです。 　私も一つと思って見てみると、80円切手10枚のミニシートで1200円！ 　郵便局も商売上手になったものです。記念に買った人は、まず使わないで 　しょうから、郵便局はすごーく儲かりますね。 　銀座だからこその値段かもしれませんが、物の値段がどんな風に決まるの 　かというのは、意外と奥の深い問題です。 　今回はその中でも特に奥の深い,、土地の価格についてです。 　 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　 　 ～「土地の価格」～ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ みなさんこんにちは。BAMCグループの古谷です。 不動産業界から税理士業界に転身した私からは、不動産に関連した話題を、 みなさんにわかりやすくお伝えしていきたいと思います。 前回「路線価」という公的な土地の価格を取り上げましたが、今回は他の 公的価格を取り上げてみたいと思います。 ================================================================ 実は我が国では土地の価格を表すものとして、次の価格が法律で定められて いています。すなわち、「公示価格（地価公示価格）」、「基準地標準価格 （基準地価）」、「固定資産税評価額」。これに前回取り上げた「路線価」 の４つがあるため、一般的には土地は「一物四価」もしくは、これに実際の 売買価格（取引価格）を含め、「一物五価」などと言われたりしています。 しかも現在の法律では、公示地価を100とした場合、基準地価100、路線価80、 固定資産税評価額70を目安に評価することが定められているため、一般の方 にとっては、きわめてわかりにくい仕組みとなっています。（実は「路線価」 には2種類有り、前回取り上げた路線価は「相続税路線価」。一般的に路線価 といえばこちらを指しますが、固定資産税評価額にも路線価があり、こちら は固定資産税路線価と言われています。） それぞれの価格はそれぞれの目的に応じて利用され、それぞれの根拠となる 法律における「時価」となるため、その使い方には注意を要するところです。 しかも、土地ほど個別的要因に左右される商品はないため、あくまでもその 地域の標準的な価格を示す公示地価や路線価では、その土地の評価額そのも のを表すことができません。したがって、こうした公的な価格は、上昇ある いは下落の全体的な傾向をつかむための「指標」として考えた方がよいと思 われます。 ================================================================ □ 公示価格（地価公示価格） ================================================================ 毎年１月１日を評価基準日とし、3月下旬に国土交通省より公示される価格。 都市部とその周辺に標準地を選び、1つの地点に2人以上の不動産鑑定士が別 々に鑑定評価を行い、その結果を調整した上で決定されています。最新の取 引事情や収益性を加味されており、公示価格は公共事業用地の取得価格算定 の基礎とされるほか、一般の土地取引価格に対する指標となることが目的と されています。 ================================================================ □ 基準地価格（基準地価） ================================================================ 毎年7月1日を評価基準日とし、９月下旬頃に各都道府県より公示される価格。 価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同様。 調査の対象となる基準地は公示地価と異なっていますが、一部には公示地価 の標準地と重複しているところもあるため、半年ごとの地価動向をみること ができる場合もあります。 ================================================================ □ 固定資産税評価額 ================================================================ 基準年度の前年の1月1日を評価基準日とし、基準年度の4月1日（基準年度以 外の年度は3月1日）に各市町村が固定資産課税台帳に登録することで公表さ れる価格。基準年度は3年ごとに訪れる（直近では平成18年がこれに該当） ため、この価格のみ評価替えは3年に1度となります。固定資産税評価額は、 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算定基礎となります。 ただし、固定資産税・都市計画税については固定資産税評価額から一定の操 作をした、それぞれの課税標準額をもとに算出されます。そのため、固定資 産税評価額が下落しても、税額そのものは下がらない、という現象が発生す ることも。 　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　古谷　 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆本メルマガへの意見、質問、感想、ご相談など 　　　　→ info@c3-c.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　Ｃ Ｃｕｂｅでは、税務、会計だけでは解決しないさまざまのことを、 　「人」の問題として考えています。 　何か足らないとお思いの方は、弊社のホームページにヒントがある 　かもしれません。 　ホームページはこちら　⇒　http://www.c3-c.jp