中古建物の耐用年数について

きむらみほ様

はじめましてhakotan2と申します。

> 中古建物(工場)を土地と一緒に購入したのですが、建物は>タダ同然でした。

土地の価格と建物の価格は、別々になっているので、それぞれの取得価額はお解かりになっている
と判断しました。

>工場は昭和50年に建てられたもので、この度改築費に1000
>万円かかりました。耐用年数をどう計算したらいいのか分
>かりません。

・購入した工場の耐用年数の計算
仮に工場用建物の耐用年数２４年とすると、１９７５年の取得で２００８年で、
３３年経っていますから耐用年数を経過しています。
簡便法ですと中古の建物の耐用年数は４年になります。
（その他に使用可能期間を見積る方法もあります。）

２４年×２０÷１００=４．８年≒４年（１年未満切捨て）

（参考）
国税庁：中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

・改築費１０００万円

仮に既存の工場用建物、耐用年数２４年ですと、改築費は耐用年数２４年となります。

平成１９年４月１日以後に既存の減価償却資産に対して資本的支出をした場合には、
その資本的支出とされた金額を取得価額とし、その資本的支出の対象となった減価償却資産と
種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとされました。
（耐用年数の適用等に関する取扱通達１－１－２資本的支出後の耐用年数）

>固定資産台帳に登録するのに建物･1000万･資本的支出にな
>るのでしょうか？

文面だけでは、判断しかねますが、全体の工事を考えた場合に建物の使用可能期間が延長されたり、
建物の価値が増加するような場合には、資本的支出として固定資産に計上するとともに
固定資産台帳に改良工事として登録し土地家屋税を納付することになると思われます。

法人税基本通達（資本的支出と修繕費）
７－８－１～をご確認のうえご判断ください。
（例示が書籍やインターネットでも見られます。）

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hakotan2様

　はじめまして。きむらみほです。　
返答ありがとうございました。
とても参考になりました。言葉足らずの点がタダあったようですみませんでした。建物は鉄骨造りで2月に土地(ただ同然の建物付）を購入し（この時点では資産台帳にはこの建物は載せていません)後に1000万円かけて改築し7月に改築工事が完了しました。鉄骨造りの工場の耐用年数は38年で経過年数33年からすると耐用年数は後5年ですが、改築をしたことで耐用年数は38年になるということでしょうか？
それと、これは資本的支出とは違うようですね。
すみません、また同じことを聞いているのかもしれませんが教えてください。m(__)m

きむらみほ様

>鉄骨造りの工場の耐用年数は38年で経過年数33年からすると耐用年数は後5年ですが、改築をしたことで耐用年数は38年になるということでしょうか？

購入した建物は、中古建物なので、国税庁のホームページの簡便法で耐用年数を計算しますと１１年になります。

そして、改築費用は、ご説明申し上げました通り新たに建物を取得したことと同様になりますので
耐用年数３８年となります。

>それと、これは資本的支出とは違うようですね。
見積りや工事の内容、実態などを考慮し「修繕」であるということならば、それは御社の判断です。

「資本的支出と修繕費」については、当局とよくもめることが多いです。
この工事は、現状維持で「修繕」であるということを、見積もりや設計書、写真などで
説明できるように用意しておくことも大事です。
（ご存知かもしれませんが）
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>建物は鉄骨造りで2月に土地(ただ同然の建物付）を購入し
>（この時点では資産台帳にはこの建物は載せていません)

ところで、土地と建物を一括購入したように見受けられますが、何故建物の取得価額を区分しないのでしょうか

固定資産税の評価額の比率で土地と建物の取得価額が計算できます。仲介手数料も同じです。

現在は、すべて土地の取得価額に含まれていると思います。
土地は減価償却はできませんが、建物は減価償却ができますから借方の総資産が減少していきます。

土地の取得価額を「土地と建物」へ振替整理し、建物を減価償却していけばよいかと思います。
もっとも３月期決算ですと４月から減価償却するようになります。

固定資産税の申告も来年の１月ですから、まだ、間に合います。

もっとも前持ち主が建物の申告をしていないと、固定資産評価額が出ませんので、このような処理はできません。

余計なことかも知れません、失礼しました。
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