賃貸物件の法人化(2)

賃貸物件の法人化(2)

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2008-03-27

■Vol.27(通算　Vol.162） 2008-3-26 毎週水曜日配信　　　　　　　　　　　　 ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― □□■　　　 経営に生かせる人事・労務・法律の知識　 ■■■　 ― 経営者、起業準備の方必見です！― □□■ ■■■ 「賃貸物件の法人化(2)」 □□■ 　　　　　　　　　　 ■■■　　 　週刊（毎週水曜日発行） □□■ 　　　　　　　　 　　　　http://www.o-bamc.com ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― 　今、東京では、桜、コブシ、沈丁花と様々な花が咲いています。 　事務所近くのみゆき通りでもコブシの花が咲いています。 　近くにお寄りの際には、是非ちょっと寄り道してみてください。 　こぶしの花と、みゆき通りの街灯のレトロなランプが良く似合っています。 　さて、今回はＢＡＭＣグループの古谷から、賃貸物件を法人化する際の 　注意事項についてのお話、Part２です。 　 　　 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　 　 　　「賃貸物件の法人化(2)」 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ＢＡＭＣグループの古谷です。 　今回も不動産業界から税理士業界に転身した私から、不動産に関連した話 題を、みなさんにわかりやすくお伝えしていきます。 さて今回のテーマは「賃貸物件の法人化(2)」。 前回、所有不動産を法人に売却することで、個人の相続財産そのものを減少 させ、法人からの給与支払いという形で、家賃収入をオーナーのご家族に分 散させる方法をご紹介しました。 しかしこの解決策には、ひとつ注意点があります。それは物件によっては、 売却することによって利益が発生する場合、その利益に対して税金が課され、 一時的に多額の支出が発生してしまうことがあるという点です。 もっともこの点については、売却方法を工夫することで回避することができ ます。 具体的には次の通りです。 =================================================================== 例えば、次のような賃貸用不動産を所有していると仮定しましょう。 建築経緯　　　相続対策として、先祖代々の土地の上に、銀行からのローン を利用し賃貸マンションを建築 土地評価額　　　時価：１億円　　　 取得費：なし（相続にて取得） 　→　概算取得費 ５００万円（時価の5%） 　建物評価額　　　時価：４，０００万円 　　　　　　　　　簿価：９，０００万円 　借入（ローン）　残額：９，０００万円 =================================================================== まず当該不動産を「土地」と「建物」に分け、それぞれを「時価」で売却し ます。今回のケースで考えると、まず建物の時価は4,000万円、これに対して 簿価は9,000万円。 所得税の計算は譲渡価額－取得費（簿価）であるため、 4,000万円－9,000万円＝△5,000万円。 つまり建物の譲渡は損失となり、税金は発生しません。 他方、土地の時価は1億円。これに対して、取得費は500万円（今回のように 相続での取得等、取得費が不明である場合、譲渡価額の5％となります）。 したがって土地すべてを売却すると、1億円－500万円＝9,500万円の譲渡益が 発生する事になってしまいます。 そこで、建物の譲渡損失を活かすため、土地は持分１／２だけを売却すること にします。つまり譲渡益は、 １億円×１／２－500万円×１／２＝4,750万円となるため、建物の譲渡損失と 譲渡益を通算することにより、今回の売却による所得は「ゼロ」になります。 また今回の売却代金9,000万円（建物4,000万円＋土地5,000万円）は、借入金 の残債9,000万円をそのまま法人が引き受ける（肩代わりする）ことで支払い を完了させることができるため、実際にお金を動かす必要がありません。 このようにメリットが多い賃貸物件の法人化ですが、デメリットがないわけで はありません。たとえば売却に伴い不動産登記費用、不動産取得税は別途かか ってきます。 また譲渡先の法人がなく、新たに設立する場合にはその費用がかかるなど、税 金とは別の支出が発生するため、全く現金の支払いなく、売却ができるわけで はありません。 借入金に対する法人の引き受けについては、金融機関の承諾が必要です。 また譲渡価額の決定、譲渡契約の内容等については、留意しなければならない 税務上のポイントがいくつかあります。 したがって興味のある方は、是非とも弊社までお問い合わせください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆本メルマガへの意見、質問、感想、ご相談など 　　　　→ info@bamc.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　ＢＡＭＣでは、税務、会計だけでは解決しないさまざまのことを、 　「人」の問題として考えています。 　何か足らないとお思いの方は、弊社のホームページにヒントがある 　かもしれません。 　ホームページはこちら　⇒　http://www.o-bamc.net/ =================================================================== 　　　　　☆■☆■☆ お知らせ　　☆■☆■☆ 　現在、ＢＡＭＣでは、一緒に働く仲間を募集しています。 　会計や税務の仕事が好きな方。資格は問いません。今の仕事に飽き足 　らないとお思いの方は、弊社ホームページを覗いて見てください。 　http://www.o-bamc.net/ 　社員の活動や、行事、社員が作っているブログなど、興味がある方は 　こちらもご覧ください。 　http://www.o-bamc.com/ ≡★☆★≡≡★☆★　 　姉妹メルマガのご案内　 　★☆★≡≡★☆★≡ ◆よろしかったら、友人、お知り合いの方にご紹介ください。 以下の内容を添付してください。 ◆ 税理士　清水　努の　～走り続ける経営者の為の人間力～ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（毎週金曜日配信中） 　　http://www.mag2.com/m/0000161817.html　　 　　人間力に磨きをかけることで、経営を見直してみませんか。 　　前進を続ける経営者の伴走者、銀座の税理士　清水がお贈りします。 　　　　　　　　　　 　　　　 　 　 ◆ 経営に生かせる人事・労務・法律の知識（毎週水曜日配信中） 　　http://www.mag2.com/m/0000148111.html 　経営に役立つ知識が満載。各分野の専門家が週代わりでお送りします。 ◆ 知って得する！１分で読める～税務・労務の知恵袋（毎週月曜日配信中） 　 http://www.mag2.com/m/0000104247.html　　　　　　　　　　　　　　　 　　○○知らずに損をしていませんか？税務・労務の耳寄り情報○○　　　　　　　　 =================================================================== 　当社がインターネットを通じて配信する全てのコンテンツにおいて、 　ご相談等ございましたら当事務所までお問い合わせください。 　ご相談なくコンテンツを参考にされ、利用者の方が何らかの不利益が 　生じた場合、当事務所は一切責任を負いません。 　予めご了承のうえご利用下さい。 =================================================================== ■記事の無断引用・転載はお断りします。転載を希望される場合は 　発行者の承諾を得てください。 =================================================================== 【 発行 】株式会社　officeＢＡＭＣ（オフィス　ビーエーエムシー） 　　　　　　　　http://www.o-bamc.net/ 【 住所 】　東京都中央区銀座7丁目16番14号　銀座イーストビル５階 【お問い合わせ先】　info@bamc.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　Copyright(C)2004 office ＢＡＭＣ All Rights Reserved. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━