不動産売買と説明義務

不動産売買と説明義務

atc-10357

column:column_corporate:column_general

2006-03-16

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ビジネスに直結する実践的判例・法律・知的財産情報【判例情報号】 石下雅樹法律・特許事務所　第8号 2005-12-16 ------------------------------------------------------- http://www.ishioroshi.com/ 法律相談のお申し込みは， https://www.ishioroshi.com/soudan_firstb.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ １　今回の判例　 不動産売買と説明義務 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 最高裁平成１７年０９月１６日判決 Ａ１が，仲介業者Ｂの仲介で，マンションの売主Ｃからマンションの１室を買い ました。 ところが，後に，Ａ１の煙草の不始末で火災が発生しＡ１が死亡しました。 Ａ１の妻であるがＡ２は，「防火扉の電源スイッチの操作方法の説明を受けなか ったため，火災の拡大を防げなかった」として，売主である売主である不動産業 者Ｃと，仲介業者である宅建業者Ｂに，損害賠償請求をしました。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ２　判決の概要 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 最高裁判所は，以下のように判断しました。 【結論】 売主から委託を受け，マンションの販売について一切の事務を行う宅地建物取引 業者は，防火戸の操作方法等につき買主に対して説明すべき信義則上の義務があ る。 【理由】 １）本件防火戸は，防火設備の一つとして極めて重要な役割を果たす。 ２）本件防火戸の電源スイッチは，一見してそれとは分かりにくい場所に設置さ れていた ３）宅建業者Ｂは，Ａ１又はＡ２に対して何らの説明をしなかった ４）Ａ１は，電源スイッチが切られた状態でマンションの引渡しを受け，そのま まの状態で居住を開始したため，本件防火戸は，本件火災時に作動しなかった。 ５）上記の事実関係に照らすと，売主Ｃと宅建業者Ｂは，買主Ａ１に対し，電源 スイッチの位置，操作方法等について説明すべき義務があった。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ３　解説 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 【重要事項説明書と説明義務】 宅建業法では，仲介業者の買主に対する説明義務が定められています。この説明 は，一般によく見られる重要事項説明書によってなされることが通常です。 では，重要事項説明書に書いてあることだけを説明すれば十分でしょうか。 十分な場合もありますが，実はそれだけでは不十分なケースもあります。 宅建業法３５条所定の事項は，どんな売買であっても説明をしなければならない 共通項を挙げただけで，実際は，個々の取引ごとに，ケース・バイ・ケースで， 特別に説明しなければならない事項というものがあります。 【説明すべき事項】 では，特別に説明しなければならない事項とはどんな事項でしょうか。大きく分 けると，次の３つがあると考えられています。 １）買主の重要な利益にかかわる事実，その事実を告げないことによって，取引 の相手方などが重大な不利益を蒙る事実 例：法令上又は行政指導による建築制限の存在，根抵当権や差押えがされていた 事実等，騒音，日照，周辺環境，安全設備 ２）仮に買主が知っていたら購入を躊躇するような事項 例：この物件でかつて自殺者が出た，隣が暴力団事務所である ３）買主が特定の購入動機を特に明示していた項目 裁判例では，売買契約の際には窓から二条城が見えると説明を受けていたのに， 実際のマンションの窓からは，他の建物の看板が視界を遮っているため二条城が 見えなかったことから，売主の説明義務違反を理由として契約解除を認めたもの があります。 【業者の説明義務の範囲】 以上みたように，判例は，業者の説明義務の範囲を相当に広く認めています。確 かに，多少問題がある物件だと買い手がつきにくく，説明したくないという気持 ちも分からないではありませんが，これを隠して仲介するならば，後々大きなト ラブルを起こすことになりかねません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本マガジンの無断複製，転載を禁止します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集発行】石下雅樹法律・特許事務所 〒220-0011　神奈川県横浜市西区高島２－１２－２０ 　熊澤永代ビル５階 mailto:info@ishioroshi.com ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本マガジンに対するご意見，ご感想は mailto:info@ishioroshi.com まで ------------------------------------------------------- ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━