賃貸物件の法人化

賃貸物件の法人化

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2008-02-20

■Vol.22(Vol.157） 2008-2-20 毎週水曜日配信　　　　　　　　　　　　 ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― □□■　　　 経営に生かせる人事・労務・法律の知識　 ■■■　 ― 経営者、起業準備の方必見です！― □□■ ■■■ 　　　 「 賃貸物件の法人化」 □□■ 　　　　　　　　　　 ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― 　エジソンが電球を作る過程で何千回も失敗し、その失敗を「この組み合わせ 　ではうまくいかないことが分かったのだから、実験は成功だ」といったそう 　です。 　失敗する情け無い自分を許しながら、失敗を過程ととらえてスタートを切り 　直すというのは、人生の知恵だ。 　私はその話を聞いて、深く頷いてしまいました。 　何度ダイエットに失敗しても、気を取り直してまたダイエットに挑戦！！ 　これですね。 　何か、声が聞こえた気がしますが、気を取り直して・・ 　不動産のような大きなものを動かすときは、やはり専門家の知恵を借りるの 　が一番！！ 　失った財産は取り戻せませんから。これも、人生の知恵ですね。 　 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　　　　　　 「賃貸物件の法人化」 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ ＢＡＭＣグループの古谷です。 今回も不動産業界から税理士業界に転身した私から、不動産に関連した話題 を、みなさんにわかりやすくお伝えしていきます。 さて今回のテーマは「賃貸物件の法人化」。 相続対策として銀行からローンを借りて賃貸マンションする建築するケース がよく見受けます。 家賃収入は個人年金代わりにもなるため、不動産の活用としては割とポピュ ラーな手法として知られていますよね。 しかしこの手法、時間が経過してくると、当初の効果が薄れてくることを ご存知でしょうか？ 例えば、次のような賃貸用不動産を所有していると仮定しましょう。 建築経緯　　　相続対策として、先祖代々の土地の上に、銀行からのローン を利用し賃貸マンションを建築 土地評価額　　　時価：１億円　　　 取得費：なし（相続にて取得） 　→　概算取得費 ５００万円（時価の5%） 　建物評価額　　　時価：４，０００万円 　　　　　　　　　簿価：９，０００万円 　借入（ローン）　残額：９，０００万円 この賃貸マンション、建築当初は、相続対策として大きな効果がありました。 なぜならば、 (1)　賃貸用不動産の敷地となっているため、土地の相続税評価額が低い、 (2)　建物に対する相続税の評価は、建築費よりも低額である固定資産税評価 　　　額が採用され、かつ賃貸用の場合、さらに減額が適用される、 (3)　借入れ、つまり負の財産があるため、プラスの財産（土地＋建物）から 　　マイナスの財産（借入金）を控除した上で評価されるため、相続税の評 　　価額を押さえることができる、といった税法上のメリットがあったから 　　なのです。 しかし、借入金返済とともに上記(3)のメリットは徐々に効果が減少していくた め、現在では相続税額が上昇してしまっています。またこの手法だと、当該不 動産からの家賃収入が所有者一人に集中するため、所得に対する課税負担が大 きくなってきています。 このようなケースの場合、賃貸物件を法人化することで問題の解決をはかるこ とが可能となります。つまり個人から法人に不動産を売却することにより、個 人の相続財産そのものを減少させてしまおうという手法です。 また法人化により不動産を貸し付ける主体者は法人となるため、この不動産賃 貸業に伴う経費も、個人の時に比べ損金として認められる範囲が広がることに より、所得に対する課税負担を軽減することも可能です。 なにより、前回ご紹介した通り、家賃収入をオーナーのご家族に分散させやす くなるという効果も期待できるのです。 このようにメリットが多い賃貸物件の法人化ですが、デメリットがないわけで はありません。 たとえば売却に伴い不動産登記費用、不動産取得税は別途かかってきます。ま た譲渡先の法人がなく、新たに設立する場合にはその費用がかかるなど、税金 とは別の支出が発生するため、全く現金の支払いなく、売却ができるわけでは ありません。 借入金に対する法人の引き受けについては、金融機関の承諾が必要です。 また譲渡価額の決定、譲渡契約の内容等については、留意しなければならない 税務上のポイントがいくつかあります。 したがって興味のある方は、是非とも弊社までお問い合わせください。 　　古谷 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆本メルマガへの意見、質問、感想、ご相談など 　　　　→ info@c3-c.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　Ｃ Ｃｕｂｅでは、税務、会計だけでは解決しないさまざまのことを、 　「人」の問題として考えています。 　何か足らないとお思いの方は、弊社のホームページにヒントがある 　かもしれません。 　ホームページはこちら　⇒　http://www.c3-c.jp