マンション駐車場使用料の増額

マンション駐車場使用料の増額

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2012-10-29

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あるいは、マンション分譲後、分譲業者が管理組合に専用使用権を 引き継ぎ、管理組合が希望者に賃貸することもあり、この場合には、 賃借権ということになります。 ============================================================= ●　専用使用権の設定 ============================================================= 専用使用権の設定は、共用部分の使用に関して区分所有者相互間で 一定のルール作りをする以上、規約の設定・変更あるいは集会決議 による共用部分の変更として、いずれにしても、区分所有者及び 議決権の各４分の３以上の多数による特別決議で決定する必要が あります。 ただし、規約の設定・変更が一部の区分所有者の権利に特別の 影響を及ぼすべき時は、その承諾を得なければなりませんし、 共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき ときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりません。 ============================================================= ●　マンション駐車場使用料を増額する規約の改訂が問題となった事例 ============================================================= （最高裁判例平成１０年１０月３０日） マンションの管理組合が集会の決議によって規約を改正し、使用料を 増額する旨の決定をした（実際の事案では、使用料の増額は、規約の 定めに基づき使用細則の制定によって行われた。）のに対し、マンション 駐車場の専用使用権の分譲を受けていた一部の区分所有者が増額された 使用料の支払を拒否したため、管理組合が使用契約を解除して争われた 事例。 【争点と裁判所の判断】 争点１　 区分所有者は増額された使用料を支払う義務を負うか。 本件規約の改訂は、これを不服とする区分所有者に対して効力を有するか。 区分所有法３１条１項は、「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者 及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の 権利に特別の影響を及ぼすべき時は、その承諾を得なければならない。」 と定めていますので、使用料の増額が専用使用権者である区分所有者の 権利に「特別の影響」を及ぼすべきときには、その承諾を得なければ なりません。 そこで、本件では、駐車場使用料の増額が専用使用権者である区分 所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすべきときに当たるかが問題 となりました。 争点１についての判断　 　 「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性 及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較 衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有 者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう。 これを使用料の増額についていえば、使用料の増額は一般的に専用 使用権者に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性及び合理性が 認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会 通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料 の増額を受忍すべきであり、使用料の増額に関する規約の設定、変更 等は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではない。 また、増額された使用料がそのままでは社会通念上相当な額とは認め られない場合であっても、その範囲内の一定額をもって社会通念上 相当な額と認めることができるときは、特段の事情がない限り、 その限度で、規約の設定、変更等は、専用使用権者の権利に 「特別の影響」を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾を 得ていなくとも有効なものである。 そして、増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、 当該区分所有関係における諸事情、例えば、 （１）当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション 本体の価格との関係 （２）分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、 その現在までの推移 （３）この間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動 （４）専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間 （５）マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に 　　　考慮して 判断すべきものである。 争点２　 管理組合による駐車場使用契約の解除の効力。 使用料増額の規約改訂が有効であるとすると、増額された使用料の 支払を拒否した区分所有者に対して管理組合が行った使用契約の 解除は有効か。 争点２についての判断　 管理組合は、規約の設定、変更筆又は規約の定めに基づく集会 決議をもって使用料を増額することができ、これが専用使用権者の 権利に「特別の影響」を及ぼすものでない限り、専用使用権者は 増額された使用料の支払義務を負うことになる。 しかし、この「特別の影響」の有無、殊に、増額された使用料が 社会通念上相当なものか否かは、裁判所の最終的な判断を待たな ければ明らかにならない場合が少なくない。 したがって、専用使用権者が訴訟において使用料増額の効力を 争っているような場合には、裁判所の判断を待つことなく、 専用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に 駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることは、 契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り、 許されない。 そして、本件では、専用使用権者である区分所有者は、使用料 増額の決議の効力を争い、管　理組合の催告に先立って増額 使用料の支払義務の不存在確認請求などの訴訟を提起し、催告が されるまでに３回の口頭弁論期日が開かれていたこと、管理組合は 区分所有者が裁判で係争中であるにもかかわらず、増額使用料を 支払うよう催告し、これを支払わなかったとして契約を解除 したこと、本件は使用料増額の適否について一審と二審が判断を 異にしたように、使用料の増額が社会通念上相当なものであることが 明白であるとはいい難いこと等から、本件訴訟の提起後、区分 所有者が従前どおりの使用料の支払を続けたのにも無理からぬ ところがあり、他に契約の解除を相当とすべき特段の事情も 認められないから、管理組合による契約の解除はその効力を 生じないと判断しました。 　　　　　　　（弁護士　緒方義行　　http://www．fuso-godo．jp/） ◇◆◇　セミナー情報　２０１２年１１月～１２月版　◇◆◇ 経営者に贈る、Ｃ　Ｃｕｂｅ特別セミナーのご案内です！！！ 攻める経営術と守る経営術、両方聞けるお得な内容となって います。 特典もご用意しておりますのでお早めにお申し込み下さいませ！ ★　場　 所：ＴＫＰ銀座カンファレンスセンター ★　参加費：5,000円（コネクト会員は無料） 　　 ◆　11月28日（水）15：00～18：00 ◆　『攻』なぜあの選手は日本代表にまで成長したのか？ 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