テナントビルの賃貸借と看板の撤去

テナントビルの賃貸借と看板の撤去

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2013-07-24

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ビジネスに直結する実践的判例・法律・知的財産情報 弁護士法人クラフトマン 第105号 2013-07-23 （旧 石下雅樹法律・特許事務所） ------------------------------------------------------- 弊所取扱分野紹介（契約書作成・契約書チェック・英文契約） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_keiyakub.html （弁護士費用オンライン自動見積もあります） 弊所取扱分野紹介（英文契約書翻訳・英語法律文書和訳） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_honyakub.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ １　今回の判例　テナントビルの賃貸借と看板の撤去 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 最高裁　平成２５年４月９日判決 　Ｘは、Ａから繁華街にあるテナントビルの地下１階部分を賃借し て蕎麦屋を営んでおり、Ａから承諾を得て、地下１階へ続く階段の １階入口付近に看板、ショーケース等を設置していました。 　Ｘは昭和３９年頃からこの建物部分を賃借して蕎麦屋を営業して いましたが、平成２２年にこのテナントビルがＡからＢ、ＢからＣ に売却されました。ＢＣ間で作成された売買契約書には、このテナ ントビルには賃借人がおり、看板等があることも記載されていまし た。 　ところが、Ｃは、Ｘには看板等の設置権原はないので、看板等を 撤去せよと求めました。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ２　裁判所の判断 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 　最高裁は、以下の事情を考慮して、Ｃ がＸに看板等の撤去を求め ることは権利の濫用にあたる、と判断しました。 １）Ｘにとって看板等は、地下１階の建物部分と一体のものとして 　利用されてきたし、看板等がないと繁華街の通行人に蕎麦屋が営 　業中であることを示す方法がなくなって、店を続けるのが難しく 　なる。 ２）契約書に看板等があると記載されていたことや、看板等の位置 　からすれば、Ｘが元々の所有者から承諾を得ていたであろうこと 　はＣも十分知り得たはずであるし、Ｃには看板等の設置箇所の利 　用について他に具体的な目的があるわけでも、看板等があること 　で具体的な支障が生じているわけでもない。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ３　解説 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ （１）建物賃借権の対抗力が及ぶ範囲 　自分が賃借している建物のオーナーが途中で変わるということは 稀なことではないでしょう。この場合、借地借家法３１条により、 賃借人が「建物の引渡し」を受けていれば、変更後のオーナーに対 しても賃借権を主張することができ、賃貸借を継続することができ ます。このことを賃貸借の「対抗力」といいます。 　では、テナントビルの一区画を賃借している場合に、建物賃借権 の対抗力は、そのテナント部分から離れた共有スペースにある看板 やショーケースにも及ぶのでしょうか。 　この点、本判決は、当然に対抗力が及ぶ範囲としては、賃借して いるテナント部分と物理的にひと続きで、賃借人だけが占有使用で きることになっているスペースに限られ、離れたところの共有スペ ースに設置された看板等には及ばないとの前提に立ちつつ、権利濫 用という法理を用いてＸ（賃借人）の言い分を認めました。 （２）実務上の留意点 　今回のケースのように古くから賃貸借が継続していたり、元々の 所有者と個人的な付き合いがあって賃借したような場合など、お互 い了解しているものの契約書には明記されていない取り決めなどが できていることもあると思います。その中には、今回のような看板、 ショーケースの設置のほか、来客用駐車・駐輪スペースの無料使用 などもあるかもしれません。そして、これら付帯設備であっても、 本件のように、賃借物件の利用にあたっては非常に重要な位置を占 める場合もあります。 　しかし、昨今の不動産事情からすれば、いつ何時所有者が交替す るか分かりません。従前口頭レベルで認められていた権利であって も、新所有者が否定してきた場合、契約書に書かれていないと非常 に苦しい立場に置かれてしまいます。 　本判決では、結論としては個別の事情を考慮して権利濫用が認め られましたが、借地借家法の解釈が賃借人に有利に広げられたとま ではいえず、オーナー側の主張が常に権利濫用として退けられると は限りません。 　それで、現状当事者間で了解を得ているものの、契約上重要な事 項について実は契約書にまだ記載されていない事項がないかどうか、 今一度契約書を見直してみることは無駄な作業ではないように思わ れます。そして、紛争に至る前、すなわち当事者間で平和的なやり 取りができる間に、遺漏のない契約書を整えておくことは、将来の リスク回避のために重要なことではないかと考えます。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ４　弊所ウェブサイト紹介～契約書作成・リーガルチェック ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 　本稿のテーマに関連したものとして、弊所のウェブサイトには、 契約書作成・リーガルチェック業務の紹介のページがあります。 http://www.ishioroshi.com/biz/kaisetu/keiyaku/ 　ここでは、専門家による契約書の作成・レビューの必要性と、世 の中（特にネット上）にあふれるいわゆる「ひな形」を素人判断で 使うことのリスクなどが解説されています。 　契約実務を扱う事業者にとって有益な示唆が得られるものと自負 しておりますので、ご覧くだされば幸いです。 　なお、同サイトは今後も随時加筆していく予定ですので、同サイ トにおいて解説に加えてほしい項目がありましたら、メールでご一 報くだされば幸いです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本マガジンの無断複製、転載はご遠慮ください。 ただし、本マガジンの内容を社内研修用資料等に使用したいといっ たお申出については、弊所を出典として明示するなどの条件で、原 則として無償でお受けしています。この場合、遠慮なく下記のアド レス宛、メールでお申出ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集発行】 弁護士法人クラフトマン （旧 石下雅樹法律・特許事務所） 横浜主事務所 〒221-0835 横浜市神奈川区鶴屋町3-32-14 新港ビル4階 ラフトマン法律事務所 TEL 045-276-1394（代表） 045-620-0794 Fax 045-276-1470 新宿オフィス 〒160-0022 東京都新宿区新宿4-2-16 パシフィックマークス新宿サウスゲート 9階 弁護士法人クラフトマン新宿特許法律事務所 TEL 03-6388-9679 FAX 03-6388-9766 mailto:info@ishioroshi.com 弊所取扱分野紹介（リーガルリサーチ・法律調査） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_legalresearchb.html 顧問弁護士契約（顧問料）についての詳細 http://www.ishioroshi.com/btob/komon_feeb.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本稿に対するご意見、ご感想は mailto:info@ishioroshi.comまで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━