定期建物賃貸借契約と説明書面

定期建物賃貸借契約と説明書面

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2013-03-06

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ビジネスに直結する実践的判例・法律・知的財産情報 弁護士法人クラフトマン 第96号 2013-03-05 （旧 石下雅樹法律・特許事務所） ------------------------------------------------------- 弊所取扱分野紹介（契約書作成・契約書チェック・英文契約） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_keiyakub.html （弁護士費用オンライン自動見積もあります） 弊所取扱分野紹介（英文契約書翻訳・英語法律文書和訳） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_honyakub.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ １ 今回の判例 定期建物賃貸借契約と説明書面 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 最高裁平成２４年９月１３日判決 　建物の賃貸人Ａが、賃貸建物の賃貸借が借地借家法３８条１項所 定の定期建物賃貸借にあたり、期間の満了により終了したなどと主 張して、賃借人Ｂに対し建物の明渡しを求めました。 　なお、ＡとＢの間の定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がな く、期間の満了により終了する旨の条項（「定期借家条項」）があ りましたが、借地借家法の文言上は必要とされている、契約書とは 別個独立の説明書面の交付はありませんでした。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ２　判決の内容 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 裁判所は以下のように判断しました。 ●　借地借家法３８条２項は、定期建物賃貸借に係る契約の締結に 先立って、賃貸人が、契約書とは別個に、定期建物賃貸借について 説明した書面を交付した上、その旨を説明すべきものとしたことが 明らかである。 ●　紛争発生の未然の防止という同項の趣旨を考慮すると、上記書 面の交付の要否は、個別具体的事情を考慮せず、形式的，画一的に 取り扱うのが相当である。 ●　したがって、本件においては、定期借家条項は無効である。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ３　解説 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ （１）借地借家法上の定期建物賃貸借契約 　定期建物賃貸借契約制度が創設されてから年数も経ち、この制度 は広く使用されるようになってきました。特に商業施設におけるテ ナント契約では、この定期建物賃貸借契約が主流であるというのが 筆者の実感でもあります。 　そして、借地借家法３８条によれば、定期建物賃貸借契約が有効 とされるためには、書面により建物の賃貸借契約を締結するととも に、賃貸人は、この更新がない旨の特約を記載した「書面」を交付 して説明しなければならないとされています。 　実務上も、定期建物賃貸借契約書のほかに、別途貸主において説 明書を準備し、借主に交付している例が多いと思われます。 （２）法規制の趣旨と法の文理の遵守 　実務的に定期建物賃貸借契約を扱われる方はご覧になっていると 思いますが、実際は、定期建物賃貸借契約書中の更新がない旨の規 定と、別個に交付する説明書面の内容は全くまたはほとんど同一と いうことが多く、賃借人も定期建物賃貸借契約書を読めば更新がな いことはよく分かるのだから、なぜあえて説明書面を別途交付する 必要があるのか、実益に疑問を感じた方もおられると思います。 　しかしながら、借地借家法のように、契約の当事者間において力 関係に差がある契約を規律する法律は、その力関係を是正し、社会 的に見て不当に不公平な結果を招かないように一方当事者を保護す るという理由から、特に力関係が強いとされる側（借地借家法では 貸主）を様々な点で規制しています。そして、そのような規制につ いては、法の趣旨からみて厳格な遵守が求められることが少なくあ りません。 　今回のケースでなぜ貸主が別個の説明書の交付を怠ったのか、そ の理由はともかく、契約手続中の簡単な一つの工程を省略すること が、貸主にとってはダメージになったと思われます。それで、借地 借家法においては貸主は、法の規定にきちんと沿った実務の運用が されていることを確認することは重要ではないかと思われます。 　また、本件とは離れますが、貸主が別個の説明書を交付しても、 仮にこれを立証できない場合、同様に貸主な結果となってしまうお それもあります。ですから、運用として、貸主が、別個の説明書面 を交付する際に、説明書面を受領した旨の署名と押印を借主からも らうなどの対策も講じているかについての検討も必要かと思われま す。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本マガジンの無断複製、転載はご遠慮ください。 ただし、本稿の内容を社内研修用資料等に使用したいといっ たお申出については、弊所を出典として明示するなどの条件で、原 則として無償でお受けしています（これまで数社からお申し出をい ただいたことがあり、すべて承諾させていただきました）。 この場合、遠慮なく下記のアドレス宛、メールでお申出ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集発行】 弁護士法人クラフトマン （旧 石下雅樹法律・特許事務所） 横浜主事務所 〒221-0835 横浜市神奈川区鶴屋町3-32-14 新港ビル4階 ラフトマン法律事務所 TEL 045-276-1394（代表） 045-620-0794 Fax 045-276-1470 新宿オフィス 〒160-0022 東京都新宿区新宿4-2-16 パシフィックマークス新宿サウスゲート 9階 弁護士法人クラフトマン新宿特許法律事務所 TEL 03-6388-9679 FAX 03-6388-9766 mailto:info@ishioroshi.com 弊所取扱分野紹介（リーガルリサーチ・法律調査） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_legalresearchb.html 顧問弁護士契約（顧問料）についての詳細 http://www.ishioroshi.com/btob/komon_feeb.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本稿に対するご意見、ご感想は mailto:info@ishioroshi.comまで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━