抵当物件の競売と賃貸借（２）

抵当物件の競売と賃貸借（２）

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2007-01-12

■Vol.100　 2007-1-10　毎週水曜日配信　　　　　　　　　　　 ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― □□■　　　 いまさら聞けない！お金と人と組織のこと　 ■■■　 ― 経営者、起業準備の方必見です！― □□■ ■■■ 「 抵当物件の競売と賃貸借（２） 」 □□■ 　　　　　　　　　　 ■■■　　 　週刊（毎週水曜日発行） □□■ 　　　　　　　　　　　 http://www.c3-co.com/ ■■■―――――――――――――――――――――――――――――――― 　 　冬型の低気圧の影響で、寒い日が続いています。 　風の強い日に外へ出るのは、嫌なものですが、おかげで、東京でも降るよ 　うな星空を眺めることができます。 　時には焼酎のお湯割で、星見なんて、乙なものかもしれません。　 　でも、しっかり防寒して、風邪を引かないように。 　えっ、家の中で窓越しにながめる？コタツに入って？ごもっともです。 　 　今週は、緒形弁護士から抵当物件の話題です。 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　 　「 抵当物件の競売と賃貸借（２） 」 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 弁護士の緒方義行です。 今回は、抵当物件の競売と賃貸借（２）です。 前回の（１）では、 1）短期賃貸借の制度が廃止されて、抵当権設定登記後に対抗要件を備えた 賃貸借は，たとえ短期の賃貸借であっても、抵当権者（買受人）には対抗 できないことになったこと、 2）しかし，建物の賃貸借については、競売手続の開始前から使用・収益を 行っている賃借人は，買受人が建物を買受けた時点から６か月の明渡猶予 期間を経過するまでは建物を引き渡さなくてよいとされたこと、 3）建物の使用者は、買い受けから明け渡しまでの間の建物使用の対価（通 常の賃料相当額）を買受人に支払わなければならないこと、 4）買受人は賃貸人としての地位を引き継ぐわけもなく、敷金は承継されな いことなどを説明しました。 　ちなみに、この明渡猶予期間は、執行妨害目的の賃借人については認め られないと解されています。また、買受人は、代金納付後、裁判所に対し、 占有者に引渡命令の申立をして引渡の執行を求めることができます（その 期間は従前６ヶ月とされていましたが、９ヶ月になりました）。 　今回は、抵当権者（買受人）に対抗できる賃借権について説明します。 =================================================================== 「抵当権者の同意を得た賃借権の登記」 =================================================================== 抵当権設定登記後の賃貸借であっても，抵当権者の同意を得て登記した賃 貸借に対抗力を認める制度ができました。この同意が得られた賃貸借につ いては、買受人に引き受けられ、敷金の返還債務も承継されることになり ます。 優良な賃借人がいることが，かえって換価価値を上昇させることもありま すので、抵当権者が賃借権の存続に同意を与えることもあるというわけで す。 保護される賃借権の要件は、次の３つです。 1）　賃借権の登記があること 2）　貸借権の登記前に登記された抵当権者の全てが同意すること 3）　抵当権者の同意について登記がなされること 　賃借権の登記についての登記事項は，賃料，存続期間，賃料の支払時期， 敷金があるときはその旨などです。 　また、抵当権者の同意については、賃借人の承諾は不要ですが、その抵 当権を目的とする権利を有する者など，同意によって不利益を受ける者が いるときには，同意にあたって，その者の承諾を得ることが必要です。 問題なのは、不動産の一部について賃借権の登記をすることはできないと いうことです。 ビルなどを賃借するケースを考えた場合、それが区分所有建物であれば、 各室ごとに独立の建物として登記されているので、賃借権の登記もできま すが、そうでない場合は、ｌ棟の全体について一括して賃貸借をする場合 でないと、この制度は利用できないことになります。 （弁護士　緒方義行） =================================================================== ≡★☆★≡≡★☆★　　税務・総務の知恵袋　 　★☆★≡≡★☆★≡ 　　　　　　　　～ 情報レポート集アップしました ～ 　ダウンロードするだけで、無料で今すぐご覧いただけます！！ 　こちらからどうぞ・・・　http://www.c3-co.com/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆本メルマガへの意見、質問、感想、ご相談など 　　　　　　　　　　　→http://www.c3-co.com/form.php ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆よろしかったら、友人、お知り合いの方にご紹介ください。 以下の内容を添付してください。 ◆ 《銀座の税理士気まぐれ日記2仕事編！業界ちょっと裏話》 　　 　更なる成長を目指す経営者の皆様へ送りたいメルマガです。 　　業務中のこぼれ話・裏話も多少交え発信しています。 　　　　　　　　　　 　　http://www.mag2.com/m/0000161817.html 　　　　 　 　 ◆ いまさら聞けない！お金と人と組織のこと（毎週水曜日配信中） 　　http://www.mag2.com/m/0000148111.htm ◆ Weekly Report／1分間レポート（毎週月曜日配信中） 　 http://www.mag2.com/m/0000104247.html　　　　　　　　　　　　　 　　　○○　税務の旬のネタをお届けします！！　○○ 　　　　　　　　　　　 ==================================================================== 【税務相談について】 -------------------------------------------------------------------- 　税務相談につきましては経営相談会（毎週月曜日の午後に開催中！） 　をご利用ください。 　お申込みはこちら！　　http://www.c3-co.com/soudan.php ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 《株式会社プロFPJapan発！ＦＰに関わる全ての人、必見！》 千葉史郎が贈る実践無料メールマガジン！『FP独立成功術』 http://www.pfj.ne.jp/html/mailmagazine/mailmagazine_seikoujutsu.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 起業と聞いてみなさんはどのようなイメージをお持ちですか? 今回ここでご紹介するのは【起業教室】というメールマガジンです。 このメルマガの魅力は情報商材を買わなくても無料で実行するための理論と 情報を教えてくれているメルマガです。 みなさんの起業に対する高価なイメージをここで変えてください。 http://www.mag2.com/m/0000128745.html ==================================================================== 　 ■配信停止手続きは、こちらで。 　http://www.mag2.com/m/0000104247.htm =================================================================== 【 発行 】　　　　　清水税理士事務所（C Cubeコンサルティング）　 　　　　　　　　　　http://www.c3-co.com/ 【 住所 】　　　　　東京都中央区銀座7-15-5　共同ビル6F 【お問い合わせ先】　info@c3-co.com ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　Copyright(C)2004　C Cube　コンサルティング All Rights Reserved. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━