親の土地を借りてマイホームを建築すると贈与になるのか？

親の土地を借りてマイホームを建築すると贈与になるのか？

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2011-05-24

━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… 　　　　 江崎会計の税務情報　『　一　刀　両　断　！　』 　　 　 　 ～実戦で実践できる本当の税務対策をご紹介します～　　　　　　　　　　　　　　　　　 ━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… 　　 　　　　　２０１１年５月１７日　　　Ｖｏｌ．５２ ━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━…━… こんにちは。名古屋事務所の稲垣です。 ４月に、固定資産税の納税通知書が我が家に送られてきてきました。 建物の固定資産税だけで土地の固定資産税はありません。 もちろん、我が家は敷地がなく「カールじいさんの空飛ぶ家」のように宙に浮 いているわけではありませんよ。（笑） 実は、土地は親の所有物なんです。 時々、親の土地を借りてマイホームを建築すると贈与になるのか？ この場合、地代を払わないと地代相当額が贈与になるのか？ このような質問を受けることが時々あるので、今回は、この問題についてお話 しようと思います。 ───────────────────────────── 　　　　　　　　　　　お┃知┃ら┃せ┃ 　　　　　　　　　　　━┛━┛━┛━┛ 　　★節税本　「明快！痛快！節税・税務対策のすべて」★ ！完全網羅・・・・・税理士でも知らない節税方法がいっぱい ！安心システム・・・ご活用できなければ返金サービス　 　　　　　　さぁ、この1冊で税理士を上手に使いこなそう！ 　　　　　　　　http://www.setsuzei-sos.com/ 　　　　　　　　　　　～絶賛発売中～　　　　 ───────────────────────────── ○個人間での使用貸借による土地の貸し借り 使用貸借とは、他人の所有物を無償で借りて、その後目的物を貸主に返還する 契約をいいます。 つまり、親の土地を無償で借りて地代も支払わずに、建物を建築して使用する 場合などは、まさしくこの使用貸借にあたります。 通常、他人の土地の上に建物を建築するような場合は、権利金（かなり高額） という土地を使用する権利（借地権）の代金を支払ったうえで、かつ、毎月地 代を支払って使用することが取引として一般的です。 では、使用貸借の場合に課税上の問題はおきないのでしょうか？ 個人の生活は、法人のように経済的合理性に基づいてのみ判断されているもの ではありません。従って、上記のような権利金を支払うことなく、かつ、毎月 の地代を支払わなかったとしても、税金が課税されることはありません。 ○個人間での賃貸借による土地の貸し借り しかし、親も高齢で収入がなくなり子供が経済的に支えてやらなければならな い場合、親に毎月地代を支払って生計の糧にしてやろうと孝行息子が考えて、 近隣土地の地代と同額程度の地代を支払ったとします。 このような場合は、地代の受け渡しがあるので使用貸借には該当しません。 土地の賃貸借契約といって世間一般的な経済行為による貸し借りです。 その結果、権利金の受け渡しがされていないことについて課税の問題が生じ ることになります。 権利金は、大抵の場合土地の時価相当額の50％以上となるので、これにかか る贈与税はとんでもない高額となることでしょう！ では、この権利金に対する贈与税の課税を免れる為にはどうすれば良いのか？ 1.当然ですが、契約締結時に権利金の受け渡しを行う！ または、 2.権利金を支払う代わりに高額の地代を支払い続ける。 （相当の地代といいます。） 賃貸借の場合には、地代を受け取る親は当然地代収入にかかる確定申告を行い 所得税を納税しなくてはなりません。 以上のことを考えると素直に、親の行為を受け取って無償で使わせてもらうこ とが税金的にもありがたい気がします。 従って、土地は、使用貸借により無償で使わせてもらって経済的な支えは生活 費を毎月仕送りしているものとして贈与税の非課税規定をうまく使いましょう。 贈与税には、扶養義務者相互間の生活費の贈与については非課税とする定めが あります。 使用貸借は、個人の税金面では良いこと尽くめと思われそうですが、相続税と いう違う税法の視点から見ると使用貸借に供されている土地は、その評価にお いて借地権相当額を控除できない（更地としての評価額）とされています。 つまり、相続税の計算の場合には評価額が高くなるわけです。 相続税が課税される心配がある場合には、このことにも注意が必要となりそう ですね。 以上は、個人間の取引としての使用貸借についてお話させていただきました。 法人間の取引、又は法人と個人の取引である場合には、大きな課税上の問題が 生じることもある取引ですので、いずれかの機会に法人取引について説明させ ていただきたいと思います。 ─────────────────────────────────── ＝明朗、低料金システムで中小企業、個人事業主様を元気に！＝ 　 　 ■税理士法人　江崎総合会計■　 http://www.tax-sos.co.jp/　 （東京事務所）　TEL 03-5733-1055　FAX 03-5733-1088 〒105-0004　東京都港区新橋5-10-8 クレグラン新橋II 4F （名古屋事務所）TEL 052-220-2100　FAX 052-220-2104 〒460-0003　名古屋市中区錦2-15-22 りそな名古屋ビル 8F （大阪事務所）　TEL 06-6131-0037　FAX 06-6131-0067 〒530-0054　大阪市北区南森町1-4-19 サウスホレストビル 7F ─────────────────────────────────── Copyright(C) 2011 Ezaki Total Management Office All Rights Reserved. ───────────────────────────────────