土地の賃借と借地借家法による保護

土地の賃借と借地借家法による保護

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2013-10-30

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ビジネスに直結する実践的判例・法律・知的財産情報 弁護士法人クラフトマン 第112号 2013-10-29 （旧 石下雅樹法律・特許事務所） ------------------------------------------------------- 弊所取扱分野紹介（契約書作成・契約書チェック・英文契約） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_keiyakub.html （弁護士費用オンライン自動見積もあります） 弊所取扱分野紹介（英文契約書翻訳・英語法律文書和訳） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_honyakub.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ １　今回の判例　　　　土地の賃借と借地借家法による保護 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 最高裁　平成２５年１月２２日判決 　Ａ氏は、所有権等を有する自己の土地につき、昭和６３年７月、 Ｂ社との間で、賃貸借契約等を締結し、ゴルフ場の経営が契約の目 的とされました。 　その後、Ｂ社の賃借人等の地位が譲渡され、Ｃ社が当該土地を利 用してゴルフ場を経営していたところ、Ｃ社は、平成１９年３月、 Ａ氏に対し、借地借家法１１条の賃料増減額請求権を行使し、当該 契約の地代等について減額の意思表示をしました。 　本件の争点の一つは、このゴルフ場経営を目的とする土地の賃貸 借契約等に、借地借家法が（類推）適用されるか否かでした。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ２　裁判所の判断 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 裁判所は、以下の理由で、本件の土地賃貸借契約への借地借家法の 類推適用を認めませんでした。 ●　借地借家法の趣旨は、建物の所有を目的とする土地の賃借権に 関して特別の定めをするものであり、建物の所有を目的としない賃 貸借契約等について安易に類推適用すべきではない。 ●　本件の契約においては、ゴルフ場経営を目的とすることが定め られているにすぎず、当該土地が建物の所有と関連するような態様 で使用されていることもうかがわれないから、借地借家法１１条の 類推適用の余地はない。 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ ３　解説 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ （１）借地借家法による借地権の強力な保護 　世間一般では、土地の賃借権は手厚く保護されていると考えられ ています。それは事実なのですが、留意すべきは、すべての借地権 がそうであるわけではないという点です。 　それは、借地権を強力に保護する法律である「借地借家法」が対 象としている借地権が「建物の所有を目的とする地上権又は土地の 賃借権」に限られるからです（借地借家法２条１項）。 　 　したがって、典型的な例でいえば、もっぱら駐車場や資材置き場 といった目的で賃借されている土地の賃貸借契約については、民法 の適用はあるものの、借地借家法による強力な保護はないというこ とになります。 （２）借地借家法の適用が問題となったケース 　上のとおりもっぱら資材置き場に使うといったケースは比較的明 確ですが、事例によっては、これが「建物所有目的」なのか否か、 必ずしも明確でないものもあります。例えば、これまでの判例の事 案を挙げると、以下のようなものがあります。 　■　建物所有目的が肯定されたケース 　　○　自動車教習所としての使用（教習コースと建物について学 　　　校経営上の一体性が認定された） 　■　建物所有目的が否定されたケース 　　○　ゴルフ練習場としての使用 　　○　バッティング練習場としての使用 　　○　隣接土地の幼稚園の運動場としての使用 　　○　契約書「鋼材及び駐車場」と書かれ「プレハブ構造の仮設 　　　建物」があった事例 （３）実務上の留意点 　当然ながら、事業を行う際、他者の土地を賃借するというケース は少なくないと思われます。この場合、事業の継続性という観点か ら見れば、当該土地の賃借権が借地借家法によって保護されるか否 かは、場合によってはきわめて重要となってくると思われます。 　それで、将来トラブルとなった場合に借地借家法の適用が争われ そうなケースでは、十分に注意する必要があるように思われます。 この点例えば、契約書の記載において、建物の所有が借地の主要な 目的であることを明示することはプラスになると思われます。 　加えて、訴訟において、建物所有目的の認定に当たっては、実際 の使用態様も重要な要素となります。それで、過去の裁判例などか ら契約書の記載をもっても借地借家法不適用リスクが否定できない 場合には、一定期間の権利確保のため、借地の存続期間を十分長い ものとするよう交渉する、また、地代の改定の方法などについても できる限り具体的に事前に定めておく、といった防衛策も検討でき ると考えられます。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ■　　　　　　　　　　　　　＜ＰＲ＞　　　　　　　　　　　　　　■ ■　　　『企画・研究・開発・営業、無駄になっていませんか？』　　■ ■　　　　競合・業界の特許の状況を分析して業務を進めないと、　　■ ■　　　　本当の成果は出せません！　いますぐ調査のご相談を！　　■ ■　特許マップの事例も公開しています。　　http://www.wides.com　■ ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本マガジンの無断複製、転載はご遠慮ください。 ただし、本マガジンの内容を社内研修用資料等に使用したいといっ たお申出については、弊所を出典として明示するなどの条件で、原 則として無償でお受けしています。この場合、遠慮なく下記のアド レス宛、メールでお申出ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【編集発行】 弁護士法人クラフトマン （旧 石下雅樹法律・特許事務所） mailto:info@ishioroshi.com 新宿オフィス 〒160-0022 東京都新宿区新宿4-2-16 パシフィックマークス新宿サウスゲート 9階 弁護士法人クラフトマン新宿特許法律事務所 TEL 03-6388-9679 FAX 03-6388-9766 横浜主事務所 〒221-0835 横浜市神奈川区鶴屋町3-32-14 新港ビル4階 クラフトマン法律事務所 TEL 045-276-1394（代表） 045-620-0794 FAX 045-276-1470 弊所取扱分野紹介（リーガルリサーチ・法律調査） http://www.ishioroshi.com/btob/jisseki_legalresearchb.html 顧問弁護士契約（顧問料）についての詳細 http://www.ishioroshi.com/btob/komon_feeb.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 本稿に対するご意見、ご感想は mailto:info@ishioroshi.comまで ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━