建物賃貸借と倒産

建物賃貸借と倒産

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2010-09-22

■Vol.158(通算399）/2010-9-20号：毎週月曜日配信　　　　　　　　　　　 □□■─────────────────────────────── ■■■　知って得する！　１分間で読める～税務・労務・法務の知恵袋 □□■ 　　　 ■■■　 【建物賃貸借と倒産】 □□■ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　週刊（毎週月曜日発行） ■■■　　　　　　　　　　　　　　 　　 http://www.c3-c.jp □□■─────────────────────────────── ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　　　　　　　　 ☆☆☆　建物賃貸借と倒産　☆☆☆ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 賃貸借契約の当事者の一方に破産、民事再生、会社更正の手続開始決定が あった場合、賃貸借関係はどうなるのでしょうか。 多く見られるであろう建物の賃貸借について見てみましょう。 =================================================================== ●　双務契約と倒産の場合の原則的規定とその排除 ================================================================== １　双務契約の当事者の双方の債務が未履行の状態で、破産、民事再生、 　　会社更生の手続開始決定があった場合について、各法は以下のように 　　類似の原則的な定めを置いています。 　　破産法５３条１項　破産管財人は契約の解除をし、又は破産者の債務を 　　　　　　　　　　　履行し相手方の債務の履行を請求することができる。 　　民事再生法４９条１項　再生債務者等（管財人が選任されていない場合は 　　　　　　　　　　　　　再生債務管財人が選任されている場合は管財人と 　　　　　　　　　　　　　いう意味）は契約解除をし、又は再生債務者の 　　　　　　　　　　　　　債務を履行して相手方の債務履行を請求することが 　　　　　　　　　　　　　できる。 　　会社更生法６１条１項　管財人は契約の解除をし、又は更生会社の債務を 　　　　　　　　　　　　　履行して相手方の債務の履行を請求することが 　　　　　　　　　　　　　できる。 ２　しかし、賃貸借契約については、賃貸人が破産、民事再生、会社更生の 　　手続開始決定を受けた場合については、賃借人が賃借権について対抗 　　できる地位にある場合には、上記の１の規定は排除され、適用されない 　　ことが定められています。 　　（破産法５６条１項、民事再生法５１条１項、会社更生法６３条１項） =================================================================== ●　賃借人が破産等した場合 =================================================================== 賃借人が破産、民事再生、会社更生の手続開始決定を受けた場合には、２の 排除規定は適用されず、１の原則的規定が適用されます。 つまり、破産管財人等が賃貸借契約の解除ないし履行を選択することに なります。 =================================================================== ● 賃貸人が破産等した場合 =================================================================== １　破産管財人等の解除権の制限 　　賃貸人が破産、民事再生、会社更生の手続開始決定を受けた場合に破産 　　管財人等が自由に賃貸借を解除することができるとすると賃借人の保護に 　　欠けるので、「対抗力を備えている賃借人」との関係では、賃貸人が破産 　　した場合であっても、破産管財人等は自由に解除することはできません。 　　つまり、賃借人が破産しても、賃借人の地位は通常の場合と何ら変化なく、 　　破産管財人等に賃料さえ支払っていればこれまで通りの賃貸借関係は維持 　　されることになるというわけです。 　 　　ただし、破産管財人等は賃貸物件である建物を売却処分することがあります。 　　その場合には、賃貸借を維持した上で売却するか、立退料などを支払う 　　などして賃貸借を解消した上で売却するかを破産管財人等が判断することに 　　なるでしょう。 　　また、当該建物に抵当権が設定されている場合には競売がなされてしまう 　　こともありうるところです。 　　競売がされた場合には、買受人が建物を買い受けた時点から６ヶ月の明渡 　　猶予期間を経過すると建物を明け渡さなくてはならなくなります。 ２　賃借人の寄託請求 　　敷金返還請求権は建物の明渡を条件として発生する債権であり、明け渡す 　　までは発生しません。 　 　　したがって、賃借人は契約を継続する限り、賃料債権と敷金返還請求権を 　　相殺することはできません。そこで、賃貸人が破産した場合、賃借人は 　　敷金返還請求権を保全するため、賃料の寄託請求をすることができると 　　されています。 　　つまり、後に相殺するため、その債権額（敷金相当額）の限度において 　　弁済額の寄託を請求することができるのです。 　　（破産法７０条） 　　民事再生、会社更生については、手続開始後６ヶ月分の賃料に相当する 　　額を限度として相殺が認められ（民事再生法９２条２項、会社更生法４８条２項）、 　　相殺しないで賃料を支払ったときは賃料６ヶ月分に相当する範囲内で 　　敷金を共益債権とすることとされています。 　　（民事再生法９２条３項、会社更生法４８条３項） 　　　　　　　　　　（弁護士　緒方義行　　http://www.fuso-godo.jp/） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆本メルマガへの意見、質問、感想、ご相談など 　　　　→ info@c3-c.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　Ｃ Ｃｕｂｅでは、税務、会計だけでは解決しないさまざまのことを、 　「人」の問題として考えています。 　何か足らないとお思いの方は、弊社のホームページにヒントがある 　かもしれません。 　ホームページはこちら　⇒　http://www.c3-c.jp 　≡★☆★≡≡★☆★　 姉妹メルマガのご案内 　★☆★≡≡★☆★≡ ◆よろしかったら、友人、お知り合いの方にご紹介ください。 　以下の内容を添付してください。 ◆ 税理士　清水　努の　～走り続ける経営者の為の人間力～ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（毎週金曜日配信中） 　　http://www.mag2.com/m/0000161817.html　　 　　人間力に磨きをかけることで、経営を見直してみませんか。 　　前進を続ける経営者の伴走者、銀座の税理士　清水がお贈りします。 　　　　　　　　　　 　　　　 ◆ 知って得する！１分で読める～税務・労務・法務の知恵袋 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（毎週月曜日配信中） 　　http://www.mag2.com/m/0000104247.html　　　　　　　　　　　　　　　 　　知らずに損をしていませんか？税務・労務・法務の耳寄り情報！　　　　　　 ================================================================ 　当社がインターネットを通じて配信する全てのコンテンツにおいて、 　ご相談等ございましたら当事務所までお問い合わせください。 　ご相談なくコンテンツを参考にされ、利用者の方が何らかの不利益が 　生じた場合、当事務所は一切責任を負いません。 　予めご了承のうえご利用下さい。 ================================================================ ■記事の無断引用・転載はお断りします。転載を希望される場合は 　発行者の承諾を得てください。 ================================================================ 【 発行 】株式会社Ｃ Ｃｕｂｅコンサルティング 　　　　　　　　（シーキューブコンサルティング） 　　　　　　　　http://www.c3-c.jp 【 住所 】東京都中央区銀座5丁目14番10号　第10矢野新ビル8F 【お問い合わせ先】info@c3-c.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Copyright(C)2004 C Cube Consulting All Rights Reserved. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━